微速讯：退休后，我终于还清了父母的房贷

你愿意还房贷到80岁吗？

“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的新闻，近日冲上了热搜。据报道，广西南宁一股份制银行从2月10日起，将个人住房按揭贷款年限从原来的70年调整至80年。所谓贷款年限，是指“贷款人年龄+贷款期限”之和。

换句话说，最长贷款期30年不变的前提下，50周岁的贷款人有望获批最长30年期的房贷，60周岁则最高可得20年的房贷，如此类推。

(相关资料图)

据悉，这一政策仅适用于没做过房贷的优质中老年客户，条款上明确规定贷款人年龄不能超过70周岁，同时要求其子女作为共同还款人。一旦贷款人丧失还款能力，子女要继续承担还款的责任。/微博

正当网友为“还贷到80岁”热议，成都某商业银行被证实已将最长贷款年限延长至90岁。据《成都日报》报道，这是一种名为“合力贷”的特色个贷产品，其中“还款人”一栏也要加上子女。

银行解释，该产品主要解决老年贷款购房者的常见痛点：由于年龄偏大，老年信贷申请者通常会受到贷款额度、期限等方面的限制。

实际上，这种“还贷到80岁”的情况在我国早有先例。2019年年初，杭州某银行规定个人住房按揭贷款最长可贷到80周岁，父母和子女可接力还款，即所谓的“接力贷”。

然而，哪怕有着“贷贷相传”的保障，长达30年的时间里，家庭或个人财务状况难免有起伏。

在四五十岁贷款买房，是一种什么的体验？如果年长的贷款人中途离世，余下的贷款将如何处理？我们试着从中外不同地区的“贷款年限”去寻找答案。

中国香港：楼价逐年涨，有人50岁才背上房贷

南宁的还贷到80岁，暂时还没有相关业务落地，但在寸金寸土的香港，人到中年才贷款买楼却大有人在。

本地媒体在2019年曾报道过一位黄先生的买房故事。黄先生50岁时购入一套两房单位，楼价688万港元，贷款510万港元，分30年期还清。他与太太两人的月收入合共超过6万港元，月供不算吃力。之前一家五口常年租房，每月房租1.6万港元，黄先生总觉得是在“帮房东供房”。

妨碍他们买房的因素，从来都是高昂的首付。夫妻二人存钱的速度，总赶不上香港楼价的涨幅。曾经有一次存够了首付，又因政策调整而不得不放弃

然而，黄先生50岁才开始供楼，意味着他要到80岁才能还清贷款。退休后收入减少，付不起月供又该怎么办？面对媒体的疑问，黄先生表示付不起月供就卖楼，搬去更远的地方，或换到小面积单位。

黄先生并非个例，香港一间按揭咨询公司曾统计贷款买房的客户年龄，发现有四成客户是在41岁至60岁之间，这种“大叔之龄买房”的现象正在成为常态。

日本：超长借贷期限，退休后继续操劳

如果你到日本旅游时碰到了七八十岁的司机和服务员，不要想当然地以为是他们太勤奋，更可能是他们的房贷没还清。

《日本经济新闻》比较了2000年至2020年期间的房贷数据，发现日本购房者还清全部房贷的平均年龄正在不断上升，已达到了73岁，创下了历史新高。

为了还房贷，很多老人退休后仍要从事兼职工作。根据日本房产中介的统计，65岁至69岁的老年人中，平均7人里有1人需要做兼职来贴补家用。

随着昭和泡沫的破裂，日本政府持续用低利率来刺激经济，目前，日本个人自住房贷的利率低至0.3%—0.5%之间。

那些目睹“土地神话”化为泡影的中年人，再次鼓起勇气“进场”，在更大年纪，借更多的钱，还更长的贷款。为了借到更高的额度，个别家庭甚至夫妻俩双双负债。

据统计，日本人在2003年初次申请房贷的平均年龄为37岁，贷款总额均值为1900万日元，到了2020年，这两个均值分别上升至40岁和3100万日元。

20年里，日本平均个人住房贷款总额明显增加。/Nikkei Asia

顺应这一潮流，日本有银行放宽房贷申请人的年龄限制。一般来说，日本房贷的最高期限是35年，预计信贷申请人80岁前还清，索尼银行则会放宽至85岁。

地方的宫崎银行，更是从2022年起将住房贷款最高期限提升至50年，“年龄+期限”加和高达92年，超过日本平均预期寿命。

人们原想着延长还款期，可减少月供压力，但未来并不总似预期。上涨的物业费、大小的楼宇翻修等额外费用，都能让“老房奴”们捉襟见肘。这些老年人要么在退休前节衣缩食提前还贷，要么70岁后为还贷继续操劳。

日本法律规定，房贷未还清的房产需征得贷款银行同意，方可进行出租。受传统观念的影响，日本人不喜欢二手房。楼龄超过10年的二手房，要想转手可比在中国香港困难多了。

法国：老年贷款难获批，保险也不好买

在法国，就算你拍着胸口说自己乐意供楼到80岁，政府和保险公司也不会爽快答应。

老年人往往被法国银行机构视为“高风险”客户。过去，为了获得贷款，有法国老人会在贷款申请者一栏加上子女的姓名。在审核时，法国信贷部门通常会看年纪*的贷款申请人来判断，而非年纪最小的。

随着法国加速进入老龄化社会，以及离婚率上升，当地金融机构逐渐放宽老年人贷款业务。通常情况下，法国的贷款年限不超过75或80年（贷款年限=贷款人年龄+贷款期限，即贷款人预计到多少岁还清贷款）。

老人贷款的另一个阻力，来自保险公司。法国银行要求贷款者必须购买“房贷保险”。如果在偿还贷款期间，贷款人因死亡、意外事故或被解雇而无法偿还贷款，余下的贷款则由保险公司来承担。

贷款人年龄越大，保险公司会认为其“生病”或“失业”的风险越高，保费也就越高，甚至有可能拒保。

哪怕贷款人不介意多交保费，也可能贷不到款。按照法国金融监管机构的最新规定，法国银行发放贷款必须遵守税后收入35%的信贷杠杆，而且贷款期限不得超过25年。

据法国资深金融人士介绍，对于超过55岁且收入主要来自薪酬的信贷申请人，银行审核时会将申请人的薪酬收入打七折计算。

法国收紧信贷条件旨在降低借款人过度负债的风险，但同时也限制了50岁以上人士获得贷款的机会。

英国：超过半数英国人，65岁后才能还清房贷

随着平均预期寿命增长和延迟退休，英国55岁以上人士的贷款需求持续增长。

自2014年起，老年贷款业务开始在英国流行，随后迎来连续5年的增长。受新冠疫情的影响，该业务短暂下跌后，在2021年回弹至有记录以来的最高位。

根据英国金融行业协会UK Finance的报告，预计申请人在65岁还清的新增房贷业务数量，占到2021年全英个人房贷的一半以上。

老年人撑起英国个人贷款业务。/UKFinance

当英国的个贷业务整体萎缩时，老年贷款这一细分市场却逆市增长，其中年过六旬的贷款者是这一细分市场增长的主要动力。

为了业务增长，英国银行对老年贷款者还算友好。自住房的贷款年限可达到80或85年，一般分为5—25年期。

贷款人的预计退休年龄减去现在的年龄，大致就是贷款可以贷到的最长期限。如果这个时间过短，则意味着月供过高，越难以通过银行在贷款支付能力的审核。

金融的本质是信用、杠杆与风险。尽管英国银行欲拓展新业务，但它们审核贷款时并不会忽略老年申请人自带的风险。

美国：没年龄限制，更看重还款能力

位于大洋彼岸的美国，对房贷申请者的最高年龄没有限制，但对还款能力有着较严格的要求。

在美国，任何金融机构都不能因年龄太大而拒绝人们的贷款申请。美国《公平信贷机会法》禁止贷款人在处理信贷业务时，基于种族、性别和年龄等的不同而对信贷申请人采取歧视待遇。

美国金融机构还会推出适合老年人的贷款计划，例如针对62岁以上老人的Reverse Mortgage，类似人们熟悉的“以房养老”，适合退休后想改善住房条件的老年家庭。

不过，根据美国消费者金融保护局的规定，借款人可根据申请人的还款能力评估，从而决定是否批出贷款。中老年申请者容易被质疑退休后，能否拥有稳定且足够的收入来偿还贷款。

房贷的尽头，是亲人

看过中外多地的“贷款年限”情况，我们不难发现不同地区的贷款年限设置，与各自的老龄化程度、近年的经济调控政策和控制风险的法律法规等因素息息相关。

根据联合国发布的《2023年世界社会报告》，2021年全球65岁及以上人口为7.61亿人，到2050年这一数字将增加到16亿人，其中80岁以上的人口增长速度更快。一句话，人们的寿命正在延长。

无论是东亚、西欧还是北美地区，金融机构都在努力适应人口结构的变化，重新审视老年人的贷款需求，将贷款年限适当地延后5年至10年。

2003年，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》首次提出了个人住房贷款差别化管理，强调针对不同的购房者采取不同的住房信贷政策。对此，各家银行可以自行规定个人按揭贷款的年龄上限。

有房地产政策研究的专业人士表示，我国多家银行延长贷款年限，与正在试点的延迟退休政策方向相呼应，对年龄较大的购房者有一定促进作用。

在大趋势之下，我们也应看到文化与传统的重要影响。与欧美文化下的人们相比，东亚文化更容易将“房产”与“安居”联系到一块，因此也更愿意为一处房产背负几十年的债务。

回到中华文化的语境下，老年人之所以申请房贷，大多数还是为了孩子，帮助名下已有一套房的子女利用老人的购房名额，同时享受首次贷款的利率优惠。

无论是南宁的80岁，还是成都的90岁，其实都是变相的“接力贷”。多数中国家庭掏出六个钱包买一套房，父母、子女实际都是“共同还款人”，只是没把名字都写在“贷款申请表”上。

真正给“贷款年限”设置*限制的，不全是金融机构政策，更可能是肉眼不能看见的血亲关系。

参考资料：

在日本贷款买房，流程是怎样的？丨东京老潇

How Does France Treat Mortgages for the over 60s?丨French Entrée

法国房贷利率上升或致申请贷款难还贷压力大丨海外网

法国买房怎么选贷款？丨法国装修笔记

Later life mortgage lending丨UKFinance

2023年世界社会报告丨联合国

Japan’s seniors are trapped in mortgages they can’t pay off丨Nikkei Asia

Regional bank to offer 50-year home loans丨Miyazaki Press

Is There An Age Limit For Getting A U.S. Mortgage?丨America Mortgages

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