华侨城收购江苏房投51%股权 欲做大华东区域?

传闻已久，靴子终于落地。

9月21日，华侨城集团正式官宣：经国务院国资委审核批准，江苏省国信集团有限公司(下称“国信集团”)与华东集团就江苏省房地产投资责任有限公司(下称“江苏房投”)的战略重组达成合作，正式进入重组实施阶段。

资源整合的背后，折射出华侨城发力长三角、加速华东区域布局的决心。不过，由于国有企业的特殊性，华侨城的央地混改重组模式并非一帆风顺。土地纠纷、项目资产未明确用途、公司资金压力大等问题，都会成为阻碍其扩张的因素。接下来，华侨城能否顺利吞下江苏房投?

欲做大华东区域?

近年来，为谋求转型和版图扩张，华侨城多次参与到地方混改和整合重组之中。从云南世博到西安曲江文旅(SH.600706)，均不乏华侨城的身影。如今，经过长时间接洽和谈判，华侨城终于将江苏房投纳入了麾下。

蓝鲸房产从华侨城方面获悉，经国资委方面批准，国信集团将其持有的江苏房投51%股权划入到华侨城华东集团，具体金额并未透露。

资料显示，江苏房投是国信集团旗下最主要的地产业务平台。据天眼查数据显示，江苏房投对外投资了16家房地产项目公司，多数位于南京、苏州、徐州等省内城市。此外，江苏房投在湖南湘潭和海南乐东还拥有两个文旅项目。

截至2019年末，江苏房投总资产达174.26亿元，预计可实现总货值300亿元。华侨城方面向蓝鲸房产指出，本次重组合作将加大华侨城在江苏特别是南京的投资力度。

近年来，华侨城提出了从“文化+旅游”到“文化+旅游+城镇化”的战略转型。依赖文旅+地产两条腿走路的模式，华侨城在深圳、四川、京津等地打造了多个文旅和城镇化项目，同时在云南、重庆、西安等地区的投资规模亦在加大。而经济发达、消费能力强的华东区域，反而成了集团中的“小透明”。

这从华侨城A(SZ.000069)的业绩情况也能看出端倪。2017年至2019年，华东区域营收分别为：88.11亿元、88.48亿元、87.54亿元，处于停滞不前的状态。与此同时，华东区域的营收占比则从2017年的20.81%降至2019年的14.58%。

或许是意识到这个问题，华侨城近一年来在华东区域动作频频，并宣称要打造华东文旅集群标杆效应。

除了继续重仓南京外，2019年10月，华侨城还启动了所谓的“合肥大会战”，空港国际小镇、半汤温泉小镇等项目先后开工。今年上半年，华侨城还与苏州、嘉定签署了合作协议，寻求文旅上的突破。7月11日，华侨城更以50亿元的价格斩获上海唐镇一宗宅地，弥补了在沪的土地储备。

华侨城方面向蓝鲸房产表示，借助于江苏房投的品牌效应，华侨城将在现有布局的基础上，加大长三角战略布局比重，实现对江苏省以及长三角区域的进一步深耕。

上海中原地产首席分析师卢文曦也向蓝鲸房产指出，江苏是长三角版图里相当重要的部分，尤其是苏南区域。并且江苏区域经济发达，消费潜力巨大，对于主打文旅的华侨城而言，并购重组江苏房投后可以形成一个比较好的融合，有助于华侨城各业务在该区域的快速发展。

重组效果有待观察

此次重组是华侨城第二次与国信集团“联姻”。2018年6月,华侨城集团下属子公司深圳华侨城资本投资管理有限公司,参与了江苏国信定增,成为其第二大股东,目前持股11.12%。

而在2018年，国信集团与华侨城就地产业务已经有过接触。资料显示，虽然国信集团坐拥能源、金融、房地产、贸易、社会事业等多个业务板块，但地产业务并不是集团发展的重点。2016年，国信集团表示，计划在“十三五”前半期内将其213亿元的总资产规模有效压缩至80亿元。不久后，国信地产的官网基本停更。

就项目而言，江苏房投旗下的项目并不优质。蓝鲸房产了解到，公司在海南的龙沐湾项目，由于和当地林场有土地纠纷，项目开发了十年仍未完工;南京的国信自然天成，因为和后期市政规划产生了冲突，也被勒令停工。如今，这些“历史遗留问题”是否会成为华侨城进行重组整合的阻碍?

对此，华侨城方面向蓝鲸房产表示，目前，项目公司已启动市场调研与规划设计等相关工作，正积极与当地政府沟通，以加快推进方案报批，争取尽早开工。

事实上，在华侨城过往参与的地方国企混改中，不乏失败的案例。如2018年华侨城收购西安曲江文旅便未能如愿;近日又有消息传出，华侨城退出了太原侨辰的股东行列。一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出，央企参与地方国企的重组或混改，背后均离不开政府方面的长期支持与配合。一旦出现政策、人员的调整，双方的合作也会受到波及。

此外，华侨城参与重组的另一个变量是，“三道红线”下的资金压力。据国泰君安研报显示，华侨城A上半年净负债率为111.24%，现金短债比1.06。可见，华侨城A的净负债率在监管红线之上。

在回笼现金流与加杠杆扩张之间，华侨城会选择哪一个呢?蓝鲸房产将持续关注。

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