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房地产“危中有机” 地产商扎堆放利大促 买便宜房子的机会来了吗?

2020-02-19 10:48:55 来源:理财周刊

突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情,严重威胁人民健康和我国经济,房地产也成为遭受严重冲击的行业之一。另一方面,对于有自住性购房需求的人来说,目前购房时间窗口已经开启。

作为一个有着20年房地产记者经验的专业人士,我有幸见证了中国房地产2000年以来的一轮波澜壮阔的发展。但是,我从来不轻易说“购房时间窗口开启”这句话。

上一次公开说是2014年年初,同样在我们《理财周刊》的微信公众号上。那篇文章的逻辑并不复杂,当时的情况是:连续五年的房地产调控后,一方面国家统计局数据显示,房价环比下跌的趋势在持续减缓,可以简单理解为房价要跌到底了;另一方面,国家层面出现鼓励性购房的政策转向,银行房贷政策方面也越来越友好。现在来看,那个时点的确是自主性购房人的一次难得的入场机会。

那么,现在呢?有利购房人的好机会又出现了。

从历史数据看,再结合“大多数人不具有理性消费决策能力”这个事实,有一个有趣的现象——每次对购房人最有利的购房时机出现之际,市场的实际交易规模却都不大,大多数人还是会等到房价涨起来才慌张入市。

所以,希望那些有实际购房需求的人,这次能够作对选择,成为“少数人”!

结论先迫不及待的告诉大家了,道理是什么呢?下面我们慢慢聊。

房地产“危中有机”

面对疫情,1月26日晚间,中国房地产业协会向会员单位以及全行业发出号召,暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。

最近几年,持续的房地产调控、融资收缩,令房地产投资正处在下行通道。房地产行业属于人员密集型行业,疫情对房地产开工有直接的影响,加上房地产行业暂停销售活动,2020年房地产商的日子肯定不好过。

此外,房地产还是一个十分特殊的行业:负债率高,并且高度依赖现金流。所以,再难也要有销售!怎么办?只好打折促销。

新闻已经不少,动作快的开发商已经开始行动了:例如富力集团,采取包含了“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式。恒大也开始全员促销。可以预见,今后地产巨头们会比拼着打折促销。

更为重要的是,各地迎来房地产政策性利好。

据不完全统计,仅仅在12日-13日期间,无锡、西安、天津、南京、南昌五个城市密集出台提振房地产行业的相关政策,包括延期缴税、延期缴纳土地出让金、要求金融机构不得盲目抽贷断贷等等多个方面。同时,江西和安徽房地产协会纷纷建议放松限购!

另外一些城市,采取了更为实质性的补贴政策。2月14日晚间,湖南省衡阳市住房和城乡建设局出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策(试行》(“衡十七条”),旨在促进当地房地产市场稳定健康发展。

在“衡十七条”中提到了对购房者实行购房补贴政策。对购买新建商品房(含住宅和非住宅,非住宅不含车位、车库、杂物间)和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴;所缴契税税率为1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴;所缴契税税率为2%以上(含2%)的,由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。

房贷利率下滑趋势

再看看放贷利率的趋势。

去年8月,贷款市场报价利率(LPR)进行重大改革。所谓贷款市场报价利率,简单来说就是根据商业银行实际的资金供求需要,以商业银行自主报价为基础形成的市场化贷款利率。

这项重大改革宣布后一周,以LPR为基础的房贷新机制随即出炉,有以下三方面内容:

1、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

2、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。

3、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

此次房贷新政调整的最重要的变化,就是个人住房贷款定价基准的变化。在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。

调整之后,个人住房贷款的定价基准是贷款市场报价利率,即在LPR的基础上加点。根据LPR来确定个住房贷款的利率是这次调整的核心。由此可见,房贷新政的本质就是房贷利率的进一步市场化。

去年11月20日,LPR迎来改革后的第四次报价。当日数据显示,11月LPR报价1年期品种报4.15%,上次为4.20%;5年期以上品种报4.80%,上次为4.85%。这是新报价机制下5年期以上LPR第一次下行。5年期以上LPR不仅是企业中长期贷款的重要参考,更是房产按揭贷款的利率基准。

值得注意的是,疫情之后,央行不仅开展大额逆回购,而且下调中标利率,表明在疫情影响背景下,货币政策正在悄然变化,今后一段时期5年前LPR还有下调空间。这意味着房产按揭贷款利率呈现下降趋势。显然,这对准备购房的人是一个利好。

怎样的购房决策才“理性”

历史经验证明,在市场疲弱、鼓励性购房政策叠出的时候,往往是自住购房置业的最佳时机。

然而,事实上消费者多数不是经济学上所说的“理性人”,各种人性弱点左右着我们的决策。购房决策上也是同样,多数人是房价越跌越观望、越犹豫,总盼着更低,结果错过了房价调整的最佳“时间窗口”,等房价再次大幅上涨后,便乱了方寸,急忙加入“抢房”的队伍。

历史数据也证明了这点,每次调控中房价最低、政策最优惠的时候往往成交量也很低,反而是房价再次从底部快速上涨的时候成交量才上来。

那么,对于自住性购房人,在一个房产短周期(一般4-5年)内,什么时候该买,什么时候要等等呢?

简单说什么时候不该买房吧:有两个阶段,就是持续房价上涨后,短期接近顶部;以及见顶后刚刚下跌的初期。

现在显然不是这两个阶段,那么——买便宜房子的机会或许真的来了。

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