安徽合景庐月湾业主维权背后的秘密:合景泰富负债超1600亿

近期，合景泰富位于合肥的一个项目——合景庐月湾遭遇了业主的投诉。多名业主向中国网财经记者反映，称合景庐月湾存在施工与图纸不符、墙面空鼓严重、楼面和地面裂缝、房屋渗水、装修减配等问题。

上述业主称，与质检部门咨询沟通后，发现合景庐月湾部分楼栋地坪层与备案图纸施工不一致，至于这个变动是否经过相关部门批准，业主们表示“不知情”。

业主还指出，合景庐月湾项目墙面空鼓面积超过10%，沟通后开发商曾进行整改，但整改结束后问题依然很严重。同时，对开发商未经质检验收合格就将所有墙面粉刷、贴砖，业主认为“这是一种掩盖行为”。

另外，据业主投诉，合景庐月湾楼面、地面多处出现大面积裂缝，部分业主发现自家客厅四周地面全部开裂，多户房屋在干燥的冬季出现渗水问题，客厅等处四面墙因潮湿而发黑发霉。

墙面及地面均出现裂缝 照片提供：合景庐月湾业主

业主对中国网财经记者表示，合景庐月湾是2017年合肥市为数不多的2w+楼盘，小高层房屋买卖合同明确标明精装修费用为3600元/平方米，合同也标注了相应的产品类别，如采用实木复合地板等，但实际使用的装修材料被业主认为是“质量及其低劣，严重质价不符”，瓷砖还未使用就出现了缺口，厨房、卫生间电线未套管，存在极大的安全隐患。

业主向中国网财经记者提供了2019年11月合肥市建筑质量安全监督站下发的文件，文件显示，合景庐月湾存在三大问题：地坪施工不符合要求、墙面开裂空鼓、电线敷设未使用套管。

2019年11月，合肥市建筑质量安全监督站下发的停工整改通知书 来源：合景庐月湾业主

对于合景庐月湾业主们的投诉，中国网财经记者向合景泰富方面求证，得到的回复是：“文件中提到主管部门要求对3个问题的排查自纠，已责成施工单位、监理等部门跟进处理、查找原因并全面整改;同时，将聘请专业第三方机构再次检测，务必保证产品达标。”

旗下多个项目遭业主投诉维权

除楼盘质量问题外，部分业主认为合景庐月湾项目还存在“虚假宣传”嫌疑。有业主在微博爆料，称合景庐月湾项目的销售人员强调该项目属于45中橡树湾校区，配套的小学是淮三小固镇路校区，将于2020年9月开始招生，很多业主因此购买。

不过，现在的情况是，合景庐月湾小区小学是合肥市淮河路第三小学固镇路校区，初中学区为合肥市第四十二中学中铁校区，其中配套小学明年是否能入学，合肥市庐阳区给出的官方回复是“请关注当年发布的招生政策”。有业主认为，合景庐月湾小区学区宣传和实际划分不符，还有人认为开发商构成欺诈、虚假宣传行为。

对此，合景泰富在回复中国网财经记者的采访函中表示，关于业主反映的学区问题，不存在虚假宣传。义务教育阶段的学区确认函已在售场公示，具体对学校教育资源的调整、整合，以当年政府或教育主管部门为准。淮三小固镇路校区工程为项目公司代建，具体入学时间及招生事宜以教育主管部门为准。

合景泰富回复中提到的“学区确认函公示”，上述业主经核实后发现，学区确认函被放在了很不起眼位置进行公示，而合景庐月湾小区售楼部展架宣传学区及销售人员一直强调的均是45中橡树湾校区。

中国网财经记者注意到，除合景庐月湾外，合景泰富旗下还有不少项目被业主投诉，比如广州合景誉山国际有业主称“说明书中没有体现购房不利因素”、杭州合景瑜翠园业主称“车库漏水”。

对此，合景泰富给中国网财经记者的回复函件中也作了回应：在誉山国际项目开盘前，公司制作并在销售现场显眼位置公示《不利因素》，不利因素公示内容中已将截止开盘前项目红线内及我司已知的项目红线外约一公里范围内的不利因素信息明确标识出来。在销售文件中也有明确提示买受人关注项目的不利因素情况。同时，在销售过程中，请每位客户在签署购房文件前在《不利因素公示》文件上进行签名确认。

针对瑜翠园业主反映的“车库漏水”问题，合景泰富表示，将跟进了解并排查实际情况。如若出现反映中存在的问题，公司将按房屋质量保证书及相关合同约定跟进维修。

总负债已超过1600亿元

对于合景泰富旗下项目投诉与维权频发，财经评论员严跃进在接受中国网财经记者采访时表示，楼盘质量问题和宣传学区房是房企通病。企业要加快扩张完成销售，当然是要做高周转和项目的宣传，增加房源的吸引力。

中国网财经记者注意到，合景泰富在财报中多次提到“提升项目周转速度”，从销售规模来看，近几年的扩张确实也十分迅速。克而瑞披露的数据显示，2016年，合景泰富的合约销售金额为289.3亿元，行业排名第57;2017年和2018年则分别为409亿元和655亿元，复合增长率高达1.26倍。

2019年，合景泰富将销售目标定为850亿元，其中1-11月全口径销售金额为769.1亿元，年度目标完成率90.48%。合景泰富告诉中国网财经记者：“公司有信心完成今年全年销售目标”。此外，合景泰富董事局主席孔健岷曾于2018年提出“争取尽快达到千亿规模”，至于具体“时间表”，合景泰富表示：“目前公司对明年货值铺排尚未完全确定，明年具体销售目标将在明年的业绩发布会上公布。”

伴随着规模扩张而来的，是合景泰富负债金额的走高。数据显示，截至2019年 6 月末，合景泰富的总负债为 1666.09 亿元，资产负债率 82.43%，与年初相比均有所增长;此外，2019年1-6月，合景泰富经营性现金流净额为-39.09亿元，而2016-2018年分别为-20.91亿、-94.69亿和-22.72亿。

合景泰富今年以来还发行了多笔优先票据，部分利率超过了7%，公司还发行了市场首单储架式商业物业资产支持专项计划——合景泰富CMBS，规模为100亿元。

在债务走高的背景下，合景泰富放缓了拿地步伐。中指研究院发布的数据显示，2019年1-11月，合景泰富的拿地金额为184亿元，在全国房地产企业的排名为第43位;而去年同期公司的拿地金额为339亿元，位列第22名。严跃进认为，拿地保守说明公司资金上是有压力的，不过，这种保守有时候反过来讲也是正确的，如果这时盲目去拿地可能会引发资金问题。此外，也不排除公司此前的土储相对比较充裕，公司可能判断明年是好的拿地时机。

不过，合景泰富方面告诉中国网财经记者，截至2019年6月底，公司现金及银行存款规模达500多亿，在手现金充足;短期偿债压力较小，一年内到期债务仅占14%;公司负债在行业中亦处于健康水平，净负债率为66.4%。

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