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长租公寓租金贷背后有何风险?

长租公寓暴雷背后,牵扯到的除了房东、租客、长租公寓企业外,可能还有第四方,就是为其提供租金贷的金融机构。

12月2日,自如APP的服务助手消息提示,签约海燕计划付款方式中,自如分期、轻松付于11月27日暂停使用,已签海燕用户不受影响,仍可正常还款。

租金贷的出现,改变了传统租房“押一付三”的模式,长租公寓企业可以从金融机构获得一整年的预付款,放大资金杠杆,抢占市场份额。对于资金并不宽裕的租客而言,租金贷也减轻了其租房压力,这看似一举两得的事情因何被叫停呢?

上海大邦律师事务所高级合伙人张黔林认为,长租公寓引入租金贷的目的是利用来自金融机构的预付款来支持企业扩张。一些新兴行业借助互联网的优势想在短期内达到规模效应,再用流量赚钱,因此提出贷款贴息等政策,吸引租客使用租金贷,但由于缺乏清晰的盈利模式,隐藏了一定的风险。

在这种模式中,长租公寓企业、房东、租客、金融机构之间,形成一个闭环。房东提供房源,银行提供租金贷,租客从长租公寓手中租房子,并向金融机构按月还款,长租公寓企业是串联起整条链的关键要素,一旦出现问题,其他三个环节都将受到影响。

“部分长租公寓热衷以‘隐瞒真相’或‘改头换面’的方式,诱导租客选择租金贷方式,甚至以贴息方式给租客让利,其最大的利益点在于租金贷可以快速实现长期租金一次性回款。其结果是,长租公寓平台采用‘长收短付’方式,变相占用房东应得房租收益,甚至视为自身经营收入挪作他用,抢占房源实施不正当竞争。”中国政法大学知识产权研究中心特约研究员李俊慧表示。

李俊慧认为,归根到底,长租公寓大力推动租金贷模式,一方面是有利可图,另一方面是监管漏洞,潜在或不当收益空间巨大。

实际上,住建部等六部门早在2019年12月25日印发的指导意见中指出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。

“据我所知,指导意见中提到的租金贷比例没有后续进行专门的核查通报,对租赁企业约束不大。但现在有要求租金贷的租金进入第三方银行监管账户,我认为这将有效限制租赁企业滥用租金。实际上,租金贷并不是完全负面的,可以视作一种金融创新,但在后续推进过程中,企业如何使用这部分资金还要继续做好规范和监管。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受第一财经记者采访时表示。

长租公寓暴雷“跑路”后,丢下的锅该由谁背呢?

12月2日,向长租公寓租客提供消费贷的微众银行发布公告提出,为受长租公寓暴雷影响被迫搬离公寓,并确认完成登记的客户暂停扣款。剩余贷款本金将给予免息延期,在2023年12月31日之前,不扣款、不计息,不影响信用记录。

张黔林认为,从三方关系而言,长租公寓企业是承租人,租客是次承租人,贷款公司是贷款人,租客是借款人,租客通过向贷款公司借款向长租公寓企业支付房租,事后再向贷款公司偿还。所以长租公寓企业暴雷后,租客可以向长租公寓企业追究违约责任,但同时仍然有向贷款公司还款的义务。

李俊慧则认为,对于租金贷产生的风险,源头上并不是租客失信行为所致,而是长租公寓企业不当运营所致。甚至从某种上来说,少数长租公寓有利用租金贷模式骗取银行资金的倾向或风险。

“对于经营不善的长租公寓企业,出现租客已不实际租用房屋但依旧背负贷款的问题,致贷款本金及利息损失,不应由租客单方承担。较为稳妥的方式是,由租客、房东、平台和银行,根据各自过错或过失情况,按比例承担分摊。”李俊慧告诉记者。