“三条红线”迫近 房地产高杠杆、高盈利时代彻底结束

房地产行业越来越真切地看到“三条红线”迫近的样子。

据媒体9月26日消息，监管部门要求“三条红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

报道同时提及，“三条红线”自9月起已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉及8项财务指标。

这距离“三条红线”融资监管规则被摆上台面，仅过去一月有余。

今年8月20日，央行、住建部、银保监会召开了房企座谈会，与会房企代表包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等。根据8月23日央行、住建部官网披露，会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

上述规则为大家所熟知：依据杠杆水平高低设置三条红线，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，央行将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

据自媒体披露，试点房企被要求在一个月内上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。其余房企，则自2021年1月1日全部执行。

结合最新消息看，至少对于试点企业而言，“三条红线”认定的负债标准或许是2020年6月30日。

基准时间对于房企的重要性不言而言，在中期业绩会上，深圳控股便提及，若以今年6月30日为基准，预计可增加有息负债规模约40亿元，而若以年底为基准，“公司的空间就非常大”。

无论如何，已经没有房企会否认，属于房地产的高杠杆、高盈利时代彻底结束了。

两天前，万科郁亮首次公开回应对“三条红线”的看法，他认为最新监管规定的影响“不亚于2002年土地招拍挂制度改革”，2002年前、2002年后以及2020年为界，房地产分为土地红利阶段、金融红利阶段以及管理红利阶段。

郁亮进一步渲染了新政的效力，因为一直以来充当“老大哥”的万科这次认为，“三条红线”是行业重大游戏规则的改变，会进行表内外穿透性全覆盖，此前的财务技巧将没有任何用处。

他同时证实，今年“三条红线”明确下来，明年要全面开始实施政策，在新的阶段，所有房企重新来到同一起跑线。

万科之所以认为房地产行业规则发生变化，潜台词或是新的监管对于“强周期行业”逻辑的颠覆性。

过去20多年，房地产一直作为经济的主要支柱，和所处经济周期、流动性环境等都有密切关系，在“房住不炒”提出前，行业的调控一直有周期性。

中泰证券曾指出，2000年后中国对全球经济增长的边际贡献逐渐超过美国，1/3经济增长是来自中国的贡献。其中，房地产一直是经济的主导变量，国内居民有六成以上财富直接或间接配置在房地产相关区域;过去十年，中国1/3左右的增长是由房地产直接或间接拉动起来。

该机构同时指，2009年、2012年、2015年经济的企稳回升，都开始于居民加杠杆，主要的传导链条则为“政策宽松-居民加杠杆-房地产销售好转-企业加杠杆-房地产投资好转”。

这也是凯恩斯主义在实践运用中所容易衍生的另一种情况，上述所提及三次经济回升都伴随着财政政策及货币政策的宽松，但宽松货币政策容易导致财富收入重新分配，加剧社会收入差距。

尤其是房地产与股市，容易成为大规模流动性的目的地，进而推高资产价格。

从民生角度，资产价格在房地产突出表现为土地成本升高导致房价居高不下，年轻人掏空“六个钱包”买房。数据显示，2020年上半年国内住户部门杠杆率约达59.7%，相比之下2008年仅18%。

无怪乎有人调侃，我国居民主要矛盾是日益增长的居住需要同过快过高增长的房价之间的矛盾。

那边厢则是房地产行业总体面临下行压力，2018年以来的棚改货币化政策收紧，房地产库存开始累积，市场缓慢降温。中泰证券认为，这是2018年以来经济下行压力的重要来源。

正当外界认为“强周期行业”逻辑再度体现时，去年7月30日中共中央政治局会议释放明确信号：“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

新华社当时还援引专家说法称，从房地产金融的角度看，调控可以从几个方面实施：提高房地产开发贷款条件;收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目;收紧个人住房贷款条件、额度，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场等。

不曾想，这位专家“一语成谶”。过去一年来，包括银行开发贷、信托融资、保险渠道融资，以及个人购房贷款等均有不同程度收紧。

今年5月以来，国家最高领导人通过一系列重要讲话，阐述“双循环”相互促进的新发展格局。至此，近年来“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等消解强周期属性的调控，终于有了最系统的目的——“国内大循环”。

内循环的核心是刺激内需，外因则是全球货币政策的变化，从零利率、负利率到量化宽松，其中美联储今年3月将利率降至接近零水平，并推出无限量的量化宽松计划刺激经济。

美国货币宽松会对中国带来外贸等压力，叠加其它地缘政治因素，实际上“国际大循环”的动能已明显减弱。

若要打造国内大循环，便需要回到国家所引导的“供给侧结构性改革”，将国内市场的生产、分配、流通、消费形成完整体系，投资领域涉及新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化等。

“玻璃大王”曹德旺多番批评房地产，他说，在过去二十年里，房地产涨速领先其他实体经济行业，吸纳过多本应流向其他行业发展的资源和资金。

如今，国家三令五申，防止资金违规流入房地产市场，引导资金更多流向实体经济——我们或许能看到一轮没有房地产参与的经济复苏。

房地产主要资金来源分为按揭贷款、定金和预付款、国内开发贷款和自筹资金，其中后两者是房企的筹资和投资现金流，最新的“三条红线”便是管控筹资现金流。

西部证券根据2019年度数据研究得出结论：融资新规管控了行业融资市场45%的资金，管控上市公司房企融资市场70%的资金。短期将有大多数企业“以价换量”，中期布局一二线房企将更多采取合作开发或增加表外融资方式进行投资，布局三四线房企将以快周转为主要经营模式。

需要明确的是，“三条红线”目的在于调节房企的融资行为、融资结构，限制野蛮扩张，通过管控融资降低土地高溢价的情况，保障行业平稳健康发展。

融创在中期业绩会也回应，这项政策主要方向是保持稳定的情况下能够逐步降低杠杆。该公司亦坦承，央行的政策对所有企业的有息负债总额都有控制，房地产格局大致稳定住了，想再弯道超车或快速增长的机会就不高了。

但这又是另一个白银时代的故事了。

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