长沙土拍增加竞自持面积约束

近日，湖南省长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合印发了《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则》(以下简称：细则)。

细则指出，长沙需配套建设租赁住房的商住经营性用地，将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让。

一位知名房企的内部人士对记者解读道：“长沙土拍增加竞自持面积，有利于长沙商住市场的稳定发展，倒逼房企提升产品运营和服务力，但会加大开发商开发成本，压缩利润空间，对小品牌企业、操盘能力弱的企业形成进一步的挑战和考验，房企拿地可能将更加谨慎。”

商住经营性用地自持设门槛

细则规定，土地网上挂牌交易时土地限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时停止竞价，如有两个及两个以上竞买人同意当前报价并以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的，网上交易系统自动转为竞自持租赁住房建筑面积的竞买方式，竞报面积最小幅度根据挂牌地块大小按300平方米-600平方米确定，每次竞报面积不得高于最小幅度的10倍，竞报建筑面积最高者确定为最高报价人。

如竞买人不申请竞自持租赁住房建筑面积，则确定最先达到最高报价的竞买人为最高报价人，竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后，仍有两个及两个以上竞买人要求继续竞买的，采取现场摇号方式确定竞得人;如竞买人不申请摇号，则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竞买人为最高报价人。

同时，商住经营性用地按要求建设的租赁住房，产权由土地竞得人全部自持，自持起始日为取得不动产权证之日起，住宅性质租赁住房需自持运营满10年，商业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后可按市场价格上市销售。

“短期内会大量增加出租房源的供应量，减少新建商品住宅的供应量，对租房群体来说是好事，租金会平抑或稳中有降。”景晖智库首席经济学家胡景晖在接受记者采访时表示，长沙土拍新政会改变开发商的开发运作模式和财务模型，开发回收周期会极大延长，对开发商的资金实力以及财务风险把控能力提出了更高的要求。

土拍新政下拿地热情或降温

值得关注的是，今年以来长沙土拍持续升温，6月底连续三天三个地块接踵刷新各自片区毛坯住宅的最高限价。9月下旬，一宗土地更是因23家房企争相竞拍触发熔断。

6月28日至6月30日的三天里，长沙市洋湖片区、梅溪湖片区、开福区挂网的限价地价格，分别以13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片区毛坯住宅的最高限价。

9月22日，长沙[2020]望城区019号地块在当天9时30分，就有23笔报价，竞价阶段正式开始后仅2轮便达到熔断价。公开信息显示，该地块最高竞价为9.67亿元，折合楼面价为3200元/平方米，溢价23%。9月29日，该地块在长沙市公共资源交易中心通过摇号方式抽取出最终竞得人。

长沙土拍的火爆从今年上半年土地的公开交易数据上亦有迹可循。据乐居湖南统计，2020年上半年，长沙市内六区一县(长沙县)土拍市场总成交面积约275.4万平方米，同比增长15.7%;总成交金额265.3亿元，同比增加26.1%。最新数据显示，9月长沙共成交28宗地，成交金额为153.76亿元。

限价地的价格刷新、土拍的持续火爆也引来了一些市民的吐槽。对此，长沙市自然资源和规划局在市长信箱中回应称：“长沙市住宅用地地价2020年一季度、二季度增长环比涨幅分别为0.43%和0.82%，监测成果数据显示，长沙市地价水平和地价变动情况符合国家宏观调控政策要求。”

相关统计数据为长沙市自然资源和规划局的上述说法提供了佐证。最新数据显示，长沙房价均价约1.1万元/平方米，在武汉、长沙、合肥、郑州、太原、南昌这6个中部地区的省会城市中，长沙的经济实力排名第二，但房价却是其中最低的。

一位接近长沙住建部的人士对记者表示：“长沙房价本来就是中部省会城市的价格洼地，性价比较高的地块通常都会引来很多开发商角逐。”

不过，长沙土拍新政的出台似是要给高涨的拿地热情降降温。上海立信会计金融学院孙文华博士在接受记者采访时表示：“土拍新政的出台应该是为了抑制土地价格的快速上涨从而达到房价稳定的效果，因为新政对自持部分有十年的要求，不仅仅只考验开发商的资金实力，还要考验开发商的运营实力，中小房企在拿地方面未来或将更加谨慎。”

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