疫情下的Wework租客：居家办公 租金照付

在上海，二房东们自身难保。

01

居家办公 租金照付

上海疫情持续当下，写字楼市场遭遇停摆，以灵活性为优势的共享办公空间陷入困境，新租客无法入驻，而现有的租客则在尝试申请退租或宽限。

近日，一些来自上海的小微企业租户告诉36氪，疫情封控居家隔离期间，Wework共享办公空间拒绝退还或宽限租金，甚至还追缴了接下来几个月的租金。

Wework创办于美国，在软银孙正义扶植之下一度成为共享办公独角兽，2016年首次进入中国市场，在上海开店并以此为大本营；2019年IPO失败后，估值一路千丈；2021年中国分公司的控股权被转让给挚信资本，开始本土化转型。

位于威海路梅迪亚工场的旧改办公空间是Wework在上海的旗舰店，因为历史感与现代感兼具，成为网红打卡地。一位不愿具名的Wework员工对36氪透露，「威海路店一直保持将近满租的出租率，直到4月初因为疫情被迫封锁，最近的确有些小微租户提出租金优惠申请」。

这位员工续称，「作为二房东，Wework目前难以推出针对租户的优惠政策，大多数办公楼的实际业主也不愿意牺牲自己利益为Wework的租户提供减免，目前我们也在与业主以及政府的相关部门谈，但纾困举措没有具体落地时间」。

另一位来自德事（The executive centre）共享办公空间的企业租户对36氪作者表示，「两周前就向德事提出了办公租金的减免申请，但是被拒绝了」。理由是国家规定，只有承租国有房屋、从事生产经营的小微企业和个体工商户，才能申请房租减免。

官网简介显示，德事1994年创立于香港，是亚洲区第三大的专业工作空间提供商，拥有超过25年经营灵活办公室方案的经验，办公室网络覆盖大中华区，东南亚，北亚，印度，斯里兰卡，澳大利亚和中东，目前在上海有16个办公空间。

3月底，上海出台《全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》即“上海21条”，第7条明确提出，将减免小微企业和个体工商户房屋租金，最高可免租6个月，但仅限于国有房屋承租方。

一位在上海从事写字楼租售的经纪人表示，「上海21条」不是针对所有办公楼，即使是国有企业背景业主，也没有给全部租户减免租金，具体的租金扶持细则还有待优化。

位于淮海中路的Wework门店，自4月以来一直处于空置状态。小微企业租户柯总（化名）对36氪表示，尽管全体员工都在居家办公，也不知道什么时候能解封，但自己还是支付了4月份租金，支付方式依然是月缴，Wework并没有提供租金宽限、减免等纾困措施。

「2020年疫情刚爆发的时候，Wework让我用押金折抵租金，最后成功退租，此后我就再也没有享受过宽限或优惠。」柯总对36氪表示，那时候的Wework还是美国公司，免费的啤酒、咖啡、茶包，很多服务人员，但后来越来越「商业」：人少了，鲜奶换成了次等的，茶包也降档了。

2020年疫情以来，Wework在美国推出了针对小微及个体租客的减免及宽限政策，目前这些政策还在个别地区延续。

值得注意的是，国内的租金减免政策与二房东无关。第7条措施写明，存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。这意味着，德事、Wework、优客工场等二房东，即使承租了国有房屋，也无法享受租金减免。

一位不愿具名的共享办公公司的高管对36氪作者表示，「2020年曾经收到国企业主免租2个月的优惠，但与疫情期间的损失相比，远远不够，遇到疫情，共享办公空间的生存压力更大了」。

3月以来，上海大范围爆发的疫情打乱了市场节奏，写字楼市场供需放缓。据戴德梁行数据显示，2022年一季度上海甲级写字楼净吸纳量22.42万平方米，同比去年下滑38.3%。

「这些共享办公空间现在属于超高危行业，资金流动性风险，一点也不比我们小微企业压力小。」柯总认为，「但上海的小微企业大多数入驻在共享办公空间，他们并不是国有房屋的主要租客。」

02

从独角兽到二房东

此起彼伏的疫情，让以Wework为代表的二房东不堪重负。不过，即使在疫情之前，二房东的日子也是朝不保夕。

最巅峰时期，包含中国区业务在内，Wework母公司的估值超过450亿美元，成为全球最大的独角兽企业之一。但在2019年10月灾难性的IPO失败后，这个以「创造新的工作及社交方式、提升全人类意识水平」为使命的公司，最终做回了二房东。

被软银和基汇资本等大股东请出董事会之后，疯狂迷恋龙舌兰和冲浪的公司创始人亚当-诺依曼，拿到了超过11亿美元的巨额分手费，与他一起离开的，还有Wework疯狂扩张的发展模式、不计成本的会员服务及员工福利投入以及见不得光的利益输送（亚当及其妻子黎贝卡一度向Wework出售商标使用权及出租私人楼宇攫取巨额回报）。

2021年10月，在美国资本市场流动性泛滥的背景下，Wework终于通过SPAC方式实现上市，最高估值也仅为120亿美元，较巅峰期相去甚远，甚至不足以覆盖软银对这家公司高达190亿美元的注资。截至目前，Wework股价较发行价跌超44%。

招股书及后续的财报显示，二房东模式的亏损仍在扩大：

2018年亏损19.27亿美元，2019年扩大达到37.75亿美元，2020年亏损38.34亿美元，2021年再次扩大至44.4亿美元。

4月19日，市场上传出Wework将要实现盈利的消息。美国投行Piper Sandler评级报告首次覆盖WeWork，评级为增持，最新目标价为10美元，潜在涨幅接近70%。理由一是Wework目前入驻率为63%，远超过全部写字楼市场35%的平均水平，体现了灵活办公在疫情持续下的优越性。理由二是预计Wework在2023年末或2024年初将实现盈利。即使如期实现，彼时距离Wework创立已经过了12年。

一直以来，困扰Wework的不只是混乱失序的管理及疯狂的扩张，还有其商业模式本身。Wework与房东签署租赁合约时长在10-15年区间内，翻修后划分出⼩单元的办公空间(可以只租少量甚⾄⼀个⼯位)，并接受短租合同(最短⼀个⽉)。每年租金与场地维护成本占据总营收8成以上，这使得其承担了高昂且刚性的长期空置成本。

以2020年为例，Wework旗下业态的综合入驻率为46%，这意味着公司要先行租下整个办公物业，但有一半的工位属于闲置工位，其产生的租金和装修费用都要公司自行承担。哪怕有46%的入驻客户，但通常是小型初创企业和个人，所以缺乏稳定性，流动较大，支付信誉不及大型公司，经常会出现客户违约、逃单、流失等状况。

显然，Wework已经把⾃⼰锁定在预⽀出去的翻修费⽤和未来多年的租赁成本上，但它的租⾦收⼊将随着经济周期形势的变化潮起潮落。这是典型的重资产模式，不过与此同时，办公楼的资产增值与他们毫⽆关系。

上市的二房东都面临盈利困境，无论是年轻的优客工厂、几经蛰伏的Wework还是做了三十年的IWG，过去三年都罕有季度或年度盈利的表现。

其中，优客工厂已经向轻资产转型，截至2021年第三季度，优客工场的轻资产业务在54个城市共签约了165个场地，管理面积突破50万平方米，轻资产城市数、签约场地数及管理面积数同比提高了28.6%、55.7%和84%。在轻资产模式下，优客工场不再承担房租，而是提供广告营销、招商获客、装修运营在内的标准化的服务，公司的目标是2022年轻资产比例达到75%。

不过也有人质疑，这个模式也没什么新意，传统的房地产代理行一直在做。可以预想，大浪淘沙之后的共享办公市场可能不会再有科技独角兽——Wework曾经获得了超过谷歌、亚马逊早期的估值，但它从未聘请过CTO。

03

乌托邦幻灭

不只是共享办公，二房东的命运都在急转直下。

中国长租公寓第一股「青客公寓」已经破产，另一家规模扩张的「蛋壳公寓」也濒临倒闭，一些区域性的长租公寓则被兼并、收购。这些二房东的长收短租、高进低处、租金贷杠杆，事后看来仿佛是一场蒙眼狂奔。

但最疯狂的乌托邦故事，还是发生在美国Wework的兴衰过程中。

最近，Wework的创业故事被编剧搬上了荧屏。美剧《Wecrashed》正在apple tv+放映，杰瑞德-莱托及安妮-海瑟薇分别饰演亚当及黎贝卡-诺依曼夫妇，剧中讲述了一些该公司骇人听闻但未经证实的内幕：

Wework早期一笔100万美元投资来自亚当-诺依曼的岳父大人，这本来是夫妻二人用来购买曼哈顿婚房的钱，却被用来装修第一家Wework；

软银的孙正义只在Wework纽约总部逗留了12分钟，就提供了第一笔44亿美元的投资，成为公司最大外部股东的同时完全不参与董事会决策，放任亚当夫妇肆意妄为；

亚当-诺依曼向公司申请低息借贷用于购置个人房产，再出租给Wework，董事会对此视而不见，以至于亚当夫妇离开公司后成为了「包租公」，拥有4000套房产；

估值最高的时候，诺依曼夫妇规划了一个庞大的体系，包括Webank、Wetravel、Wegrow、Welive等十多个独立项目。其中的Wegrow是创办学校，起因是诺依曼夫妇的孩子被纽约一所贵族学校勒令退学。

标签：