物业股集体回调 是消息利好出货还是增长故事完结？

近两年物业板块持续受到资本市场追捧，过去一年升幅超过一倍的物业股不在少数。

然而，整个物业板块在发布中期业绩后，除了业绩有惊喜的碧桂园服务、永升生活服务及新城悦服务股价比较坚挺外，同业的股价普遍都由高位下跌两至三成。

究竟是消息利好出货，还是增长故事完结?

物业板块股价回调

以下，为现时在港股上市且比较大型的物业股营收变动，以及近期市值最大的五只物业股的股价走势。

数据来源：企业公告，观点指数整理

数据来源：市场交易数据，观点指数整理

由五只市值最大的物业股可以看到，收入增长最低的是中海物业，也是在上述五家企业中近期股价回调最多的股份。同时拥有国企背景的保利物业的业绩亦有相同特征，这两间同时拥有国企背景，作风比较稳健的物业股，中期业绩都不及预期。

此外，中海物业第三方并购亦不够积极，非物业管理收入占比和增长缓慢，引发市场对中海物业，甚至是物业股未来是否能保持高增长的忧虑。

第二只股价走势明显比较弱的是雅生活服务，主要是以并购带动业绩增长，中期业绩显示，其收入增长虽然亮丽，但净利率(股东应占溢利/营收)却大跌4.8%，反映雅生活服务是牺牲盈利能力来实现并购，从而带来收入的增长，这也引发市场对该高增长商业模式的疑虑。

雅生活现时在管面积(不含咨询顾问面积)为3.53亿平方米，当中在管面积源自主要股东雅生活及绿地集团的占19%，源自第三方物业开发商的高达81%。

上半年，雅生活在管面积增加1.768亿平方米，同比增长100%，但来自主要股东雅居乐及绿地的新增面积只有460万平方米，占新增面积的2.6%。

2020年中期完成大规模并购后，雅生活上半年在管面积大幅增长100%，收入增长78.5%，而盈利的增幅只有41%，反映以并购取得的第三方项目，毛利率及盈利能力普遍低于母公司输送的物业管理资产，也影响到整个物业板块的投资气氛。

如何赢得资本投票？

过于稳健或是单靠并购保持增长的物业股被资本市场沽售，那么如何才能得到资本市场的认同?

以碧桂园服务为例，中期业绩显示，期内收入由2019年同期的35.2亿元增至62.7亿元，净利润由2019年同期的8.3亿元增至13.4亿元，增幅61.6%，净利润率(净利润/营业收入)则由去同期约23.5%下降2.2%至约21.3%。

对于净利润下跌的主因，碧桂园服务在年报中披露是因为“高新技术企业”资格于2020年到期，导致所得税率由上年同期的优惠税率15%变更为25%。剔除上述所得税率，以及可换股债券和“三供一业”业务分部因素影响外，净利润率保持稳中略升。

收入增长的分布方面，来自母公司碧桂园的收入增长为45.1%，来自于第三方的增长超过100%。管理面积也增长迅速，可见碧桂园服务的收入增长不是单靠母公司或并购，而是双管齐下。

物业管理地区方面,碧桂园服务主要分布在京津冀、长三角、成渝、长江中游、珠三角五大城市群，在管面积占比达73%，其中属长三角、珠三角最为密集，在管面积占比56%。这也是全国人均生产总值比较高的地区。

收入、净利率增长模式等都比其他同业优秀,这也能解释为什么碧桂园服务在达到千亿市值之后,股价仍能跑赢同业,估值也比同业高。

在普通民众对生活和住屋的要求上升的大趋势下，物业管理仍是一个有良好增长前景的赛道，然而要在这个板块突围以及持续享受比同业高的溢价，第一，母公司/大股东有足够的优质项目持续注入相关物业企业，另外在并购方面也要足够进取，实行两条腿走路的方针。

相信物业板块未来的趋势，将再不是“鸡犬同升”，而是强者愈强的格局。

此外，整个物业板块普遍都要面对几个重要的问题。

近年随着物业板块得到资本市场估值重估，平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至现在的30倍。已上市的企业都在跑马圈地的阶段，令可供并购的优质第三方项目变得越来越少，在供需关系下价格只会愈来愈高，结果就是单靠并购的企业资本回报率越来越低。加上高基数效应，持续取得高增长，变得越发艰难。

数据来源：企业公告，观点指数整理

最后，怎样把增值服务做好也是一个物业股最重要的因素。物业管理行业和二三十年前已经完全不一样，现今的物业公司都要提供额外服务,例如碧桂园服务的的增值服务中就有家政服务、拎包入住服务、小区传媒服务、增值创新服务、房地产经济服务及园区空间服务,而股价走弱的中海物业和雅生活的股价回调比其他三家程度深，也侧面证明到资本市场对增值服务的成长率十分重视。

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