地产并购潮蓄势待发 资产管理公司进场参与房企化债

一场座谈会后，五大全国性资产管理公司(AMC)中三家已有动作。继中国信达两位高层入驻恒大风险化解委员会、中国东方发债100亿元后，3月16日，中国长城发行100亿元金融债券再度引发热议，后两者募资皆用于房地产行业风险化解。

同日，市场层面释放新信号：不计入“三道红线”的各渠道地产并购类融资额度已超过1500亿元。过去，盲目并购给房地产开发商埋下的隐患犹在，行业基本面尚未恢复，高信用房企扩规模已偏向理性且谨慎。

缺乏厘清复杂债务关系经验、难以协商债权人和解、公开市场拍地价格不高等多重因素下，高信用国资地产商亦不会轻易收并购。越秀地产董事长林昭远日前一语道破关键：“钱不是问题，重点看并购标的质量”。

由此不难看出，目前，看似引活水入池，“并购潮”已蓄势待发，而实则持币机构中观望者居多，需“前线部队”进场精准拆弹。如此格局下，资产管理公司进场参与房企化债，必要性不容置疑。但与此前承接不良资产再处置不同，此次资产管理公司进场，关注的是项目并购及相关金融中介服务，这意味着将风险资产处置关口前移，实现如下作用：

一是资产管理公司进场后，可以注入新资金。从操作路径和过往不良资产处置经验来看，资产管理公司以财务顾问角色处置风险资产，化债进程慢;若作为投资方，因其本身地产经营经验少，直接收购房企概率较小，从金融机构手中收购房企债务和风险资产的可能性更高。

而收购债务所需资金除了自有资金外，可能还需要政策支持，即当下所见的资产管理公司发行金融债券，或者按照市场化原则联合产业资本共同参与，这都为地产行业扩大了资金渠道。有“新粮”在手，可加快风险资产的处置速度。

二是引入资产管理公司后，有利于稳定资产价格。当下地产“并购潮”未起的背后或有两类原因：一是房企之间交易，买方话语权高，出险房企四折叫卖资产已现，使得资产价格偏离公允价值，其后果可能是资不抵债;二是过去部分地产商利用明股实债等手段粉饰报表，导致风险资产债权债务关系复杂，多方债权人争议大，要求不统一，买方难以协调处理。

资产管理公司入场后，可以成为单一友好债权人，“处置为主、微利为辅”思路下，可稳住资产价格，协商债权人打折，打破并购僵局之余，起到稳定器的作用。

三是资产管理公司参与后，有助于加快风险项目流动性，保交楼稳销售。资产管理公司处置不良资产经验丰富，收购债务及风险资产后，可以凭借自身金融牌照优势整合各种金融资源注入资金。然后，再寻找高信用房企或者代建企业合作，让出险房企的未完工项目完成后续开发，甚至可将多种业态纳入收购资产包，切断与出险房企关联。

简而言之，资产管理公司可以更好地协调上下游、买卖家和政府资源，加快项目释放流动性，保障交付，稳住居民购房信心。

化解房地产行业风险是一个系统性工程，接下来资产管理公司参与程度或更深，银行和信托资产保全部也有处置能力，高信用房企发行并购贷亦可盘活风险资产。但更重要的是，要让供给侧调整和需求侧调整保持适配度，引导房地产资金进入良性循环状态，为整个行业纾困赢得时间和空间，让房地产为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

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