中南建设剥离众创业务 谋求财务改善

近日，中南建设(SZ：000961)拟进行一笔交易额为200万元的“小交易”。

这笔交易完成后，中南建设将正式剥离亏损业务众创空间，在将其转交给控股股东的同时，公司将获得200万元的现金流以及期内232万元的投资利润。

对于总资产超过3000亿元的中南建设，这些数字无疑是九牛一毛，但在其背后，或显示中南建设在战略层面上的安排——在整合多元化业务的同时，依靠项目层面强化财务管理。

剥离众创空间与业务收拢

在资本的潮涌过后，一些多元化的业务逐渐开始被边缘化。曾经炙手可热的众创空间务亦是之一。

9月18日，中南建设发布公告表示，拟以200万元向控股股东中南控股转让公司持有的南通中南谷投资管理有限公司100%股权。这意味着这项多元化业务将被中南建设雪藏。

在过往表述中，该项任务曾被中南建设给予厚望。2016年初，中南谷曾被排在中南建设资本运营事业部重点发展的四大经营业务首位。按照彼时设定的方向，中南谷众创社区要为基础创业、青年创业和中小创业企业提供引导培育、金融投资、周边配套等服务，同时择机兼并收购孵化平台，优化发展平台。

彼时，共享办公、众创空间业务受到国内外资本的极大追捧，在中南建设所属的A股市场中，也曾掀起多轮以此为“关键词”的上涨行情。但时过境迁，如今资本却早已褪去了温柔的面目。在2019年，被称之为众创空间鼻祖的WeWork便在资本市场遭遇了 “滑铁卢”，在前后不到一年的时间内，估值从470亿美元降至百亿美元附近。

事实上，虽然出发点以及初期侧重不同，但从实质来看，众创空间与共享办公已没有太大区别。有观点认为，随着相关行业龙头估值的暴跌，众创空间、共享办公等业务开始脱虚向实，在未能盈利的情况下已难以在资本市场上获得更多青睐。

回到中南谷，虽然远没有巨头的体量，但其依然难以避免的连续出现亏损，在2020年上半年的疫情影响下，该项业务净利润的亏损额增至133.73万元。

此次剥离或亦与中南建设聚焦主业的策略相关。在2019年，中南集团整合了自身的业务版图，由原来的“7+3”板块整合为“4+1”，将原有业务聚焦在中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育5大板块上。

此外，地产分析师严跃进对蓝鲸房产表示，200万这样一个金额，显然是更多财务方向上的调整。通过产业业务的一些转移组合，有助于进一步降低地产平台的负债;而在负债之外，还可能基于一些税费上的考虑，在业务板块整体出售后，为企业的后续减少一些税费负担。

谋求财务改善的方向

事实上，随着房地产行业进入“三道红线”的新环境，这笔200万元的“小交易”亦透露了中南建设更多的策略导向。

资料显示，自2017年净负债率达到261.28%的高点后(以现金及现金等价物计算)，降杠杆的话题便与中南建设发展形影不离，在逾3年的努力下，中南建设的杠杆率有所好转，在2020年上半年，中南建设净负债率降至188.28%。

这份成绩亦得到了评级机构的认可。9月17日，穆迪将中南建设的企业家族评级(CFR)从B2上调至B1，穆迪方面预计，在未来12-18个月，得益于强劲的签约销售和有控制的土地收购带来的收入认可增加，中南建设的信贷指标将继续走强。

然而其财务指标仍难以达到行业的新要求。根据“三道红线”的要求，净负债率指标需划定在100%以下。显然，中南建设降杠杆仍任重道远。

在中期业绩会上，中南建设管理层指出，“在‘股+债’的模式里，政策倒逼着企业在股的端口做更多的努力。不太幸运的是，可能香港公司里会在股权融资上面，他们的增发可能不太受限制，A股公司里可能挺难，短期也不会放开的。”

事实上，就在不久前，招商蛇口(SZ：001979)筹划数月的“定增”终以修改方案告终，彼时即有观点认为，房企引入战投多通过大股东协议转让股份，招商蛇口此次“定增”的失利，意味着地产定增融资的口子在根本上并未松动。

在降杠杆的同时，今年以来，中南建设在投资端展现出更高的诉求。数据显示，2020年1-8月累计新增拿地金额为384.4亿元，拿地面积为883.4万方，拿地金额占销售金额的比重为32.3%，高于去年同期27.8%近4.5个百分点。

不愿放弃旧有的投资步伐，亦缺乏“定增”等股权融资的土壤，中南建设选择将降杠杆的任务落在了权益之上。“三道红线”的政策落地后，将要求中南建设加大权益类的合作。对于中南来说，可能会在项目层面，进一步增大权益类的动作。”

或许，转让众创空间项目公司股权至是权益类动作上的一小步。在走出剥离“众创空间”的一小步后，中南建设又将循着降杠杆的道路上实施怎样的选择，是进一步降低权益比，还是对高负债、盈利难项目的当机立断?蓝鲸房产将持续关注。

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