北京市第二次集中供地共出让43宗宅地 总起始价约1358.7亿元

近日，北京市规划与自然资源委员会公告第二批土地集中供地，此批次共出让43宗宅地，总建设用地约244公顷，总规划建面约496万平米。排除一宗招标项目以外，总起始价约1358.7亿元。

土地供应放量

与首批次相比，此批次加大供应规模，出让宅地增加13宗，建设用地与规划建面均增加44%左右，总起始价增加约32%。贝壳研究院分析师潘浩对《中国消费者报》记者表示，此批次供地涉及13个行政区，核心区域(朝阳、昌平、丰台、大兴、海淀、石景山、通州)的规划建面占比64.1%，比首批次核心区域供应的85.4%下降约21个百分点。具体从行政区来看，供应前五分别是朝阳、房山、昌平、大兴、门头沟，占比总规划建面分别是15.1%、13.1%、12.1%、10.9%与10.9%。

与首批次相比，此次土地供应结构更为均衡。值得注意的是，房山此次加大供应量的力度最强，其次是昌平、门头沟与平谷，顺义也从首批次缺席，到此次有2宗地出让。进一步具体地块来看，孙河板块此次有6宗地供应出让，实属意外，孙河相比于其他板块，是北京唯一一个先规划后建设的区域，其容积率相对较低，且绿化环境优、国际学校与医疗等配套资源完善，叠加拍地规则相对宽松，预计房企关注度会较高。

潘浩表示，本次供地有13宗地块配建保障性租赁住房，总规划建面为23.62万平方米，较首批次21.41万平米增长10.3%，占比总规划建面两次均在5%-6%左右，表明保障性租赁住房的供应稳定，有效支撑“夹心层”群体的购房需求。

供地价格回落有助于进一步平抑房价

潘浩对《中国消费者报》记者表示，与首批次相比，由于此次供地非核心区域供应量较大，因此起始楼面价有所回落，从30025元/平方米下跌8.32%至27527元/平方米，进一步平抑土地市场价格。

从行政区来看，呈现分化现象，大兴区以及海淀区由于所推出地块本身素质较优，因此起始楼面价分别增长40.2%与52.94%，而其他行政区的起始楼面价皆有不同程度的下降。如昌平区明显下跌46.96%，主要原因是此次供应地块无首轮宗地优质，叠加其中1宗地为共有产权房，其起始楼面价较低，进而有效平抑昌平区整体起始楼面均价。i

潘浩认为，一是此次供地相较第一批次整体加大供应量，有助于平衡市场供需关系;二是此次供地非核心区域的供应占比提高，调低整体起拍楼面价，可以进一步平抑土地市场价格;三是增加保障性租赁住房的供应规模，进一步支撑“夹心层”购房需求;四是与首批次拍地规则相比，此次规则有更细致的优化，一地一策的机制更为成熟，如设定溢价率最高在15%，有效杜绝部份宗地高溢价情形，进而平稳土地竞拍市场。综合而言，此次供地对企业端、消费者端与市场端均有所顾及，北京房地产市场朝向“三稳”道路稳步迈进。

拍地规则更加精细优化

在备受关注的拍地规则方面，潘浩对《中国消费者报》记者表示，北京首批供地在7月时受到住建部肯定，叠加积极响应自然资源部的会议，此次供地在原来限地价、竞品质等工具使用下，有了更精细的规则优化，主要特征有：

一是整体溢价率的上限区间收窄，每宗地块均为房企留下一定程度的利润空间。此批次的平均上限溢价率为9.93%，虽然比首批次的8.6%有些微提高，但首批次有3宗地的溢价率在20%-25%之间，16宗地上限溢价率为15%，整体上限溢价率区间为2.5%-25%之间。此次各宗地的上限溢价率区间收窄，皆位于5%-15%区间，除了稳地价外，杜绝个别地块溢价率过高情形。

二是大力推行竞品质方案。43宗地块中，36宗地为竞品质宗地，其占比84%，相比于首轮8宗地，占比27%有明显提升。7月時住建部已明确肯定北京竞品质的举措，从已出台第二次集中供地规则的城市来看，多数城市已将竞品质作为土拍市场的重要规则之一，未来有望在更多城市扩容，竞品质方案或成为土拍市场的标配规则。

三是6宗地首次引入触顶摇号机制。摇号可以说是鼓励“人人有机会”，从北京首批次拿地企业来看，规模房企拿地占比较高，因此不难理解此次有部分宗地尝试使用摇号规则。从无锡已结束的第二次集中供地看亦是如此，无锡此次拍地采用全部宗地触顶摇号，其第二批集中供地前50规模房企拿地金额占总成交金额28.8%，与首批集中供地前50房企拿地金额占比69.0%呈现显著下滑，表明通过摇号的方式，中小规模房企、本土房企均有机会竞地成功，市场呈现多元竞争局面。

四是创新引入“竞现房销售面积”规则。大兴区黄村镇的一宗地试点“竞限价→竞现房销售面积→竞品质”，为北京此次拍地规则上的创新，对购房者而言，现房销售能更直观地确保质量和品质，保障消费者权益;对开发商而言，现房销售无疑对资金周转能力有更严格的要求，同时，杭州第二次集中供地中，有10宗地明确要求是现房销售，从发展趋势来看，未来现房销售或在更多城市扩容，房企需提升“慢的能力”。资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。

五是严格资金和资质审查。明确竞买企业需具有房地产开发资质、土地款需均为竞买人自有资金、禁马甲公司，上述举措能有效降低非开发类企业参与住宅用地炒作的现象，叠加严控自有资金来源，能更有力减少房企借联合开发提高拿地资金杠杆的风险与隐患。(记者孙蔚)

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