2020年8月全国房地产投资本年资金来源合计16466.86亿元

8月是房地产行业到位资金(本年资金来源)的低谷期，到位资金的周期性变动规律性显著。

而境内房企债券发行额则再度小幅上涨，同时伴随着加权平均票面利率的首次下跌。从各债券类别来看，除短期融资券、可转债外，其余类别票面利率未见明显差异。

海外债券发行额出现回落，但票面利率与境内一样出现了回调，债券上市地则以新加坡为主。

信托产品募资额出现显著上升，但预期收益率则继续下降，本年仍未出现回升迹象，与行业监管趋紧有一定关联。投向地来看，广东继续成为热门地区。

整体排名企稳，上榜房企享成本优势

8月样本房企融资活动稍有增加，观点指数共监测到债券配股等融资活动46起，比7月增加13起。而融资能力排名前30的房企8月融资活动22起，共融资397.4亿元，占全部样本房企8月融资总额的56.3%。

从融资成本看，债券融资中，全部样本房企加权平均票面利率为5.84%，融资能力排名前30房企加权票面利率为5.42%。

同时，全部样本企业票面利率中位数为5.90%，融资能力排名前30的房企债券票面利率中位数为5.48%，上榜房企的票面利率小幅优于整体水平。

另一方面，排名较前的万科、中国金茂、中国海外等均是被国际评级机构评为投资级房企，如招商蛇口等虽然未参与国际评级机构的信用评级，但一直以来也体现良好的业绩水平和严谨的财务指标把控。

在最新的“三条红线”测评中，中国海外、龙湖集团等绿线房企和万科、碧桂园等黄线房企都取得了较好的排名。随着对房企债务监管的趋严，上榜房企的财务水平也将进一步改善。

观点指数整理部分样本房企1-8月融资总额(包括已偿还部分)如下：

本年资金来源同比上升显著，发改委推进REITs试点项目申报

根据国家统计局发布的数据，2020年8月全国房地产投资本年资金来源合计16466.86亿元，同比增长18.3%。

其中，定金及预付款项增幅最大，同比上升36.6%，达6007.30亿元，个人按揭贷款增幅也同样显著，同比上升22.5%，达2756.56亿元，这两个子项驱动了本年投资来源的上升，这也与疫情好转以来房企大力促销相吻合。

同时8月也是本年资金来源的周期性低谷期，资金来源合计环比下降4.7%，主要受到国内贷款环比下降19.37%至1885.28亿元的影响。

其他到位资金则出现了3年来首次环比上升，升幅为13.88%，至518.72亿元。而自筹资金环比上升3.5%，至5277.47亿元。

从环比走势中可以发现投资来源的周期性规律，2018至2020年三年间的月度环比趋势基本一致，尤其8月份，三年来的环比增长率基本重合。同时，整体来看，上半年波动幅度也高于下半年。

从各来源占比看，定金及预付款、自筹资金是资金来源的主要组成，两者分别占比36.5%和32.0%。

个人按揭贷款、国内贷款占比相对较小，但仍然显著，分别为16.7%和11.4%。而利用外资则占比最小，不足1%，在图中几乎不可见。

政策方面，国家发改委8月3日向社会发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，要求各地发展改革委按要求稳妥推进试点项目申报工作。

通知强调，项目运营时间原则上不低于3年，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

通知指出，要聚焦重点，准确把握试点项目的地区和行业范围，聚焦国家重大战略区域范围内的基础设施项目，支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济开发区范围内的基础设施项目。

开展基础设施REITs试点的首要目的，便是盘活存量资产从而形成良性循环，《通知》进一步明确了基础实施REITs的试点范围，对募集资金的用途也作出了明确规定，这为REITs工作的持续推进提供了新的指南。

同时，REITs试点的顺利开展，也将为社保、理财等资金参与基础设施投资提供新渠道。

债券融资票面利率下降，海外债集中新加坡上市

Wind数据显示，1-8月以申万二级行业分类计的房地产开发企业于境内共发行债券544起，实际募集金额共4830.13亿元，加权平均票面利率4.40%，平均期限3.9年。

其中，截止8月底已到期债券共23只，涉及金额181.5亿元。

月度来看，8月单月的债券发行总额小幅上涨3.1%，88只债券共募资664.8亿元，同时加权票面利率自4月以来出现首次环比下降，从7月5.07%下降到4.58%，降幅9.7%。

从月度对比来看，8月加权票面利率依然高于2-5月。

从债券发行类别来看，公司债发行总额占比下降，由48.8%下降至44.5%，而中期票据和短期融资券占比上升，分别上升4.0和2.7个百分点，至23.6%和15.3%。这表现为整体债券的加权期限的下降，从7月份的4.0年下降到3.8年。

转看1-8月各类债券加权平均票面利率，可发现，短期融资券始终是票面利率最低的类别，而企业债则表现出相当的波动性，这一定程度上与企业债发行数量不多，受到个别值影响较大有关。

类似的，可转换债仅在3月、6月和7月有发行，票面利率也显著高于其他类别。其他债券类别的票面利率相差不大，尤其在8月，除短期融资券有着较低的票面利率外，其余类别票面利率相对集中。

募资用途方面，57只债券用途表明将偿还或归还债务，共涉及资金492.36亿元，平均加权期限3.42年，加权票面利率4.55%。

有11只债券用途表明用于补充流动资金，共涉及资金65.8亿元，平均加权期限为4.13年，加权票面利率4.01%。

另有一只债券资金将用于棚户改造，涉资5亿元。

海外债券市场方面，内地房企8月共融资458.6亿元，较7月小幅下降6.27%，而加权平均票面利率则降幅较大，降至6.72%，降幅10.59%。

除1、4、5月受到疫情等因素影响外，其他月份融资金额与票面利率均相对平稳且集中。

债券上市地点以新加坡为主，除4月仅有一只债券发行外，1月新加坡上市的债券占全部内房海外债券发行额的71%，为今年以来最高比例;5月占比最低，仅占51%。8月份新加坡上市债券发行额占比再次下降，至58%。

8月房企的股权融资动作不多，共有两家房企发布招股书，均为分拆物业管理公司，分别为融创服务和华润万象。

此外，三盛控股以代价发行的方式进行了配股融资，总融资额3.47亿港元。

企业担保情况方面，根据担保公告，部分房企及控股子公司对外担保情况如下，个别房企统计口径或有差异，保利地产、阳光城、绿地控股、华夏幸福担保金显著高于同行业房企。

截至8月底或更早，担保余额均达千亿以上，而保利地产则已超过两千亿。

信托收益持续下降，广东持续成为热门投向地

根据用益信托网数据显示，8月投向房地产领域的信托产品共发行478只，环比小幅下降3.8%，发行规模总计851.59亿元，环比上升25.2%，产品平均规模显著上升。

同时，信托产品平均年收益率7.67%，环比下降1.7%，这也是今年以来最低值。相较之下，最高值出现在一月，平均年收益率8.44%。往后，收益率则一直处于持续下降之中。另外可以发现，信托产品的平均期限也有一定程度上升。

从投资方式看，8月权益投资的信托产品发行额最多，总发行规模达482.33亿元，环比增幅达54.1%;其次是采用贷款投资方式的信托产品，发行规模达257.3亿元，与7月发行额基本持平。

采用股权投资的信托产品，是唯一发行额下降的子类别，发行总额73.85亿元，环比下降15.0%。采用组合运用的信托产品发行总额增幅最大，环比上升61.5%，但发行总额仅为38.11亿元。

8月用益信托网发布的具体产品信息共有197只，仍以权益投资的信托产品占比最高，采用信托贷款的信托产品占比次之，以下分析均以此信托产品信息为基础。

根据信托产品的融资方信息，追溯到参股或控股样本房企，可发现阳光城、雅居乐集团在8月发行的信托产品中参与度最高，涉及金额分别达37.7亿元和30亿元。

从信托产品的预期收益来看，大部分信托产品预期收益集中在7%-8%之间，仅有极少数产品预期收益率超过9%。

收益最高信托产品是投向三亚海棠湾的某宜居别墅项目，预期收益率为9%-9.2%。

从投向地预期收益看，海南的收益状况好于其他地区，这一定程度归结于宜居别墅等高端产品的贡献。

另一方面，河南的收益状况显著劣于其他省市。同时，投向北京市的信托产品收益率变动区间最大。

而投向地信区域分布上，以信托产品发行规模计，投向广东省的信托产品规模最大，总额达56.79亿元，其次是北京，总额达44.19亿元，随后是海南省，总额达31.08亿元;分布情况与7月基本保持一致。

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