优客工场：非空间业务整体始终保持盈利

距离“联合办公元年”2015年已经过去4年了，经过优胜劣汰，当年成立的22家运营商经过一系列并购组合等资本动作后，找到了自身发展路径。在中国联合办公空间领域，运营商活跃度较高的约为100家。头部运营商则是于2015年成立，12月11日(美东时间)向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股说明书，拟在纽约证券交易所挂牌上市的优客工场。

作为中国最大的联合办公空间商，优客工场自2015年9月开始运营第一家联合办公空间，截至2019年9月30日，4年布局了197个联合办公空间，覆盖中国41个城市以及新加坡，提供72700个工位，管理面积超过60万平方米。

但是，作为地产新型业态，联合办公空间的边界并不是在一张办公桌的方寸之间，敢于向美国资本市场提交融资额达1亿美元的IPO方案，优客工场要讲明白营业收入构成背后的业务真相和盈利模式的资本故事。

《证券日报》记者翻阅招股书发现，优客工场的营收由两部分构成，空间业务和非空间业务。在空间业务净收入方面，2017全年、2018全年、2019年前9个月分别为人民币1.54亿元、3.94亿元、4.20亿元;2018全年、2019年前9个月同比增长分别为155%、59%。

“从空间收入方面来看，近几年写字楼出租率并不太好，未来优客工场仍有机会低价获取优质空间资产。举例来说，一些综合体因为有了联合办公空间的进驻，提升了商业资产价值，甚至拉升了附近公寓租金。”景晖智库首席经济学家胡景晖在接受《证券日报》记者采访时表示，与国外一些发达国家经济形态固化相比，中国经济长期向好，中小微企业活跃，优客工场的发展基地在中国，有很大的想象空间。

根据优客工场招股书中Frost&Sullivan数据，预计2023年，中国联合办公市场规模将达到人民币1322.8亿元。

但更有看点的是非空间业务净收入的变化曲线。仔细研究一下优客工场的营收结构会发现，在优客工场今年前三季度取得的8.75亿元营收中，办公社区会员收入(空间运营)约为4.20亿元，市场及品牌服务收入(非空间性收入)约为4.03亿元，二者占比分别为48.0%和46.1%，几乎各站半壁江山。

另据招股书数据显示，2017年至2019年前9个月，非空间业务的净收入(包含UBrand)累计达到人民币5.22亿元，占比从8%一路增长到52%;同时，在过去7个季度中，非空间业务整体始终保持盈利。而更重要的是，这部分业务是在空间业务之上成长起来的基于数据的非空间业务，其利润率远高于空间业务。

有业内人士称，非空间业务营收占半壁江山，且增速非常快，意味着增值服务带来的收入占比会越来越高，对于优客工场回流现金，加快盈利都将起到正向作用。

毕竟，对一家冲击资本市场的企业来说，正如胡景晖向《证券日报》记者所示，仅靠规模讲故事并不容易，核心还在于是否盈利，怎么盈利。

而根据招股书数据，未来随着优客工场运营规模和运营效率的提升，以及非空间业务种类和收入占比的增加，优客工场整体盈利能力会稳步提升。

事实上，据《证券日报》记者与优客工场的多番接触获悉，为了冲击中国联合办公空间第一股，早在2018年初，优客工场就成立了一家专业轻资产运营管理公司，名字有点绕，叫做大然凌一，推出了两类产品：轻资产管理输出和定制化办公。且不说具体业务是如何智能化和标准化落地的，杀手锏是大然凌一的业务可复制性高，并可实现当年盈利。

对此，有业内人士称，在“做好二房东”的大前提下，优客工场正在进行各项商业模式的创新，比如空间+服务、空间+投资孵化、社群+生态、移动办公、云办公等等。正如创始人毛大庆所示，希望把优客工场做一个社区化平台，以办公空间做为载体，成为一个聚焦办公诉求的产品。

换言之，优客工场的根本是社区，但是社区的根本不是空间，而是空间里面的人。60万企业和个人用户，由此衍生的服务需求和消费需求，才是优客工场真正的生意所在。

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