上海黄金十年，哪些区域逆袭崛起？

之前我们在经济维度，分析了近10年上海的区域分化（《 》）。

总体而言，浦东、长宁、徐汇领跑，青浦、闵行、杨浦垫底。

其实各个区域的分化，在规划落地上也能找到答案。

(资料图)

即，规划落地顺利的地方崛起，规划烂尾的地方发展缓慢。

01

南部金三角横空出世

我们找到了2010年的上海地图，发现有几个板块近十年变化极大。

首先最明显的是徐汇滨江-前滩-世博组成的黄金三角。

2010年时，这里依旧是大片空地，道路都没有。

2018年，三片地区全部升级为CAZ，成为名副其实的市区核心。

三片区域起点都不高，徐汇滨江原来是大量厂房、码头以及龙华机场，浦东世博这里，原来是上钢三厂、 上海溶剂厂等污染企业。

前滩原计划引入环球影城，后来项目中止土地也大片闲置。

2010年世博会彻底改变了这片区域的命运，老旧产业淘汰，一跃成为黄浦江上的三颗明珠。

徐汇滨江成为世界级滨水住区、超大体量产业群，世博建成了总部基地，前滩一直以陆家嘴2.0自居。

过去10年，最能逆天改命的，就是这三个地方。

这三个地方也带飞了徐汇、浦东。

2010年，徐家汇基本建成，徐汇滨江的到来，给徐汇注入源源不断的新鲜血液。

世博引入了超过25家央企总部，给浦东贡献了大量经济数据。

10多年后的今天，东外滩引入了一家央企中交集团，轰动了楼市。

世博央企总部基地的能级，大家能体会到了吧。

前滩体量虽然不大，却是近10年产业导入最成功的地方。尚未全部建成，大量写字楼已经处于满租状态。

这些企业当然不是前滩培育，而是各地迁移过来，有来自外区的普华永道，也有浦东本区的西门子。

企业进一步向浦东聚集，浦东浦西经济增速越拉越大。

02

建成两个国际社区

新江湾2005年启动开发，一号项目合生江湾国际公寓2006年4月底上市。

2007年6月，绿城拿到了新江湾城D1地块，同年10月，仁恒又拿了D3地块。

所以地图上显示初具规模。

新江湾的核心项目，却很多是2010年后上市，比如仁恒怡庭2010年开盘，华润新江湾九里2011年开盘。

此后5年是新江湾黄金时代，也是被套牢的五年。

仁恒怡庭因为有别墅，2010年开盘价高达6.29万/平；华润新江湾九里2011年开盘，单价5.5万/平。

2010年，桃浦恒盛鼎城圣都汇只有2.2万/平，徐汇滨江高溢价盘百汇园也才5万/平。

黄浦区明日星城二期3.6万/平，闸北慧芝湖3.1万/平，浦东张江汤臣三期2.5万/平。

因为购入价太高，泡沫太大，新江湾需要横盘五年消化。

另一个原因是，新江湾几乎是居住属性，核心产业湾谷科技园规模并不大。

这也是新江湾没有给杨浦贡献太大GDP的原因。

真正2010年后的社区是森兰。

森兰这个名字2008年开始出现，2009年才开始广泛宣传。

2009年初金地未未来、中冶尚城刚开盘时，都说自己是高行项目，并未打出森兰国际社区的旗号。

2009年中旬森兰的概念开始铺天盖地，房价瞬间起飞。

现在新江湾、森兰都是上海有名的国际社区，也是品质小区最集中的区域之二。

03

大虹桥初步建成

大虹桥的契机肇始于虹桥枢纽。

虹桥枢纽2005年提出构想，2006年开工，2010年世博会前投入使用，是当时世界最大的铁路客运中心。

2008年金融危机，全国楼市一片哀嚎。

这时上海市委、市政府作出建设虹桥商务区的战略决策。

毕竟这里背靠枢纽，有天然的交通优势。

四大副中心的出发点是疏解市区资源、人口，虹桥商务区更多的是对外吸收更多资源。

这时全国楼市黄金十年差不多结束，一些头部房企走向全国化，虹桥商务区给了他们来到上海的跳板。

其实虹桥商务区刚开始规划就是闵行、长宁部分，2015年国家会展中心建成、商务区几乎建成，才开始向外拓展。

2010年后，大虹桥是西上海楼市绝对的主角，带“虹桥”字眼的住宅、商办层出不穷。

其实现在来看，这步棋非常高明。

如果没有大虹桥规划，这片区域将是西上海绝对的垃圾地段。

徐泾是青浦边缘，一直不受重视，除了给物流产业就是建别墅赚赚市区客户的钱。

华漕合并的诸翟、纪王起点也不高，远不如七宝、莘庄一带。

江桥不用讲，一直被当成动迁基地，疏导市区人口而已。

更重要的是，这里是四区交界，各区都不会投入太多资源。

徐泾开发了20年，一个好的学校、好的医院都不给。

这样下去，各自为政之下这里一定成为发展难题。

现在出现了大虹桥这个宏大规划，各区都能搭便车做点事情，这片区域才得到各区的垂青，由价值洼地成长为价值高地。

同样四区交界，高境、淞南一带大家对比一下就知道了。

另一方面，真如副中心没有崛起，部分职能也被大虹桥分流。

大虹桥现在名动上海，是开发商卖房的一把利器，然而产业落地却相对一般。

当初定位是“形成国际500强企业和长三角企业总部集聚的商务功能”，实际上只吸引了一些开发商总部、安踏、鱼跃医疗等部分企业，能级不达预期。

官方口径是大虹桥总产值1400亿元，其中700亿来自长宁，长宁大家都懂，跟大虹桥关系不大。

实际产值只有700亿左右，分散在青浦、闵行、嘉定，各家分的并不多。

这10年，南闵行的第二产业、研发基地触达瓶颈，大虹桥并未带来同等级的产业，所以闵行经济增速放缓。

04

静安区的重组

这10年，上海发生的另一件大事是静安闸北合并。

2010年，闸北不夜城、大宁已经初具规模，与静安合并后开发速度上了新台阶。

大宁金茂府2015年首开卖7.2万，与静安合并后直接涨到9.5万。

不夜城定位极高，是当时上海的门面工程，毕竟这里靠近上海站。

经过十几年开发，这里已经成为集办公、商业、娱乐、居住一体的成熟片区。

当然第一代CBD都会面临老化的问题，不夜城的一些商办项目后来遇到了问题。

这时两区合并，又落地了新的项目，不夜城再次起飞。

两区合并后，静安也有意的向不夜城疏导产业，诸如法律相关、出入境服务、外贸企业。

当然静安闸北合作开发最成功的地方是苏河湾。

2010年后，苏河湾就开始开发，当年拍出了宝格丽地块。

两区合并后，苏河湾的范围从北岸延伸到南岸，两岸联动有了更大的发展空间。

2016年4月，涉及10个街坊、9.4万平方米的华兴新城旧改基地居民全部搬迁，苏河湾进入全面开发时代。

整个北站街道，几乎全部翻新一遍。

以后的苏河湾，一定是北四区绝对的价值高地、房价高地。

这些大动作，是静安经济持续快速增长的动力。

05

失败的难兄难弟

这10年，黄浦、长宁也在不断开发，却没有建成全新的核心功能区。

黄浦也借助世博做了大量旧改，后期改造成果却不如浦东、徐汇。

这10年，还有大量规划“短期烂尾”。

比如宝山南大，2010年规划就出来了。

2010年《祁连敏感区W121301-1单元控制性详细规划》公布，这片区域就是南大。

期限2010-2020年，计划2020年基本建成。

到2020年，南大其实就卖了两个新房，保利熙悦、招商中环华府。

2020年南大开发状况

2010年，前滩是一片空地，2020年已经是闻名上海的中央活动区，太古里已经是三大重奢商场。

2010年，南大是一片空地，2020年依旧是一片空地。

规划落地不了，宝山的发展速度严重受到影响。

另一个没落地的，是隔壁的桃浦。

桃浦智创城其实2009年就在规划，2012年正式确定了智创城的概念。

2020年时，桃浦只落地了一个中以创新园，与以色列合作，规模很小。

2022年后桃浦再次启动开发，已经连拍6块宅地。

失去的那10年，却严重影响了普陀的产业导入。

这10年，真如也一片死寂，直到2018年新的规划出炉。

这10年，普陀也就靠长风保住了颜面。

更让人惋惜的还是东外滩，地理条件、开发起点与徐汇滨江类似，只是运气不太好——没赶上世博。

东外滩2003年就准备开发，也曾想过蹭一下世博热度。

东外滩2号项目“渔人码头”2004年审批就已通过，作为世博会配套项目2007年底就开始动工。

然而2010年世博会隆重举办时，它还在施工。

然后杨浦人民就一直等啊等啊，每年都会等来一则振奋人心的消息：特大喜讯！渔人码头将于明年开业！。

这样的消息重复了不知道多少次之后，终于在2017年底对外营业。

现在该商场内大量商铺已经关门，生意冷冷清清。

1号项目八埭头的烂尾故事不用赘述，两大标杆没起来，这10年东外滩几乎陷入停滞。

现在的徐汇滨江，是上海一梯队豪宅区，产业尚未全部入住，大部分项目却已落地。

东外滩落下了不止一点半点。

这10年，新江湾城主打低密度住宅区，产业能级不够。

东外滩产业用地规划很多，却一直烂尾。

杨浦腹地，黄兴公园之类早已建好，这10年没什么动静。

这种背景下，杨浦能崛起才是见鬼。

上海黄金十年，变化实在太大，没有把握住的板块后面翻身很难。

你还知道哪些板块把握住了这10年？

以上为正文

编辑∣环线咨询

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