2023全国城市巡演：合肥还能重回世界第一涨幅吗？

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(资料图片)

导读

2023全国城市的新一轮深度调研开始了，计划当中的有合肥、武汉、珠海、苏州、成都、东莞、西安、佛山、长沙、杭州、广州等等，全国最有价值的30个城市宋词都有计划。

用极客精神做好城市的深度研究，每个城市都会写一个长文（没办法，一篇文章讲清楚一个城市很难），暂定系列名称就叫[2023全国城市巡演]。

这项研究的意义在于：

① 站在全国俯瞰这座城市，基本面如何？楼市价值如何？适不适合资产配置？

② 对于本地人如何购房？适不适合长持？同样放在全国视野，有没有更好的解决方案。

今天的主角：合肥。

友情提示：内容很长很长，建议先收藏，mark一下有时间慢慢看。

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合肥的最大问题

合肥毫无疑问是一个“网红”城市，合肥的网红不在于城市印象、旅游IP，而在于“风投之城”的政府IP。关于安徽人民不吃不喝与中科大

关于合肥押注京东方

关于半导体产业的豪赌

关于蔚来汽车与新能源产业链

合肥从5条马路“爹不疼妈不爱”的破落小县城，一路逆袭成为万亿GDP、960万人口、新一线城市、明星产业IP的霸都，[大湖名城、创新高地]网络上充满美誉！如果深度的研究一个城市，我们一定要研究GDP、人均GDP、人口增长、本外币存款、小学生数量、户籍人口、常住人口、城区面积、人均收入等等，产业、经济、人口多维度预测城市增长。但以上研究我个人认为对合肥楼市意义不大，因为合肥楼市太BUG了，合肥政府的控地太恐怖了，这就不是一个正常的市场，这是一个庄家完全操盘的市场，且听我慢慢到来。

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合肥楼市表现

关于合肥楼市表现 :

① 2016合肥房价涨幅世界第一，全国震惊；

② 2020年底-2021年初这轮行情，合肥市场极其爆炸且混乱，全款抢房、茶水费、号头费、全城上头，刚需哀嚎。2021、2022、2023米宅三次考察，算是见证了疯狂、冷淡、回温的三个阶段。站在2023年3月，相比2022年尤其是2022年下半年，合肥市场确实有明显的回暖，无论新房还是二手房成交量都有明显的提升。

①新房举个简单的例子，比如淝河最火楼盘万科朗拾5号楼摇号，1080人摇96套房源。竞品一般会diss万科没意思，登记门槛低，控房源制造摇号场景，客户到时候还限售，但我更相信确实是工程进度跟不上。在整个合肥调研当中，其实很多项目出现了房源紧张的情况，本质上都是鉴于2022年的销售情况，对工程进度的预估不足，房源还未取得预售。

② 二手房角度，合肥2月二手房成交量环比上涨190.9%，同比增长106.4%。价格方面政务区、蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区微涨，滨湖区、高新区、新站区、经开区、包括三县都是微跌。

以上并不是见风就是雨，表达合肥楼市要火，事实上2023年2月-3月的销量反弹在每个城市都普遍存在，北京、上海、深圳、武汉、郑州、合肥、苏州、珠海、广州等等都是如此。本质上就是谷底反弹+购买力的转移与释放。

2022年基于信心问题没有购房的，在2023年初购买力集中释放，仅此而已。基于以上预测合肥上涨行情言之过早，而且参考其他城市经验，进入3月中下旬其实销量已经有明显下降。

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合肥的限购可破

介绍合肥市场之前必须介绍下合肥的限购等基本情况。

①外地朋友可以评估进入门槛、建仓成本；

② 这个购房方式与合肥政府控盘方式息息相关，不解释清楚，后边无法理解。

③ 合肥的限购非常复杂，甚至包括二次限购区等内容，这里只能简单解释。合肥限购限贷情况具体可参考下图：

△图片来源于合肥班长

简单来说，对于外地客户准入条件：购房之日前，6个月以上的社保或者个税。这里边有个BUG，可以补缴，最低成本肯定是补缴个税。

以上不是关键，关键是合肥新房的登记摇号制度。假如开发商这一次推出200套房源，启动线上登记，当登记达到1：1.2，也就是登记数量达到240人，就要启动摇号选房。摇号分为四类：

① 刚需 ；

限定条件非常严格，35岁以下，符合合肥限购政策、合肥市区无房、合肥市区无住房交易记录，而且必须有3年内连续24个月的社保或者个税；

② 人才；

③ 职住平衡，目前特指合肥高新区购房，即社保在高新区交纳一年以上；

④ 普通类客户我们以高新区最火的龙湖光年为例，触发摇号条件之后：

开发商所推房源30%分配给刚需摇、50%分配给职住平衡摇、10%分配给人才摇，只有10%给普通类客户摇，而且前三者还有二次摇号机会。

除此之外，即便有幸摇中，非以上三种特殊照顾群体或者多孩家庭，即便有幸摇中，热门楼盘很大可能是6成、8成首付，资金压力比较大。对于合肥的热门楼盘，摇号是常态，合肥买房更多时候是爱而摇不得。这种条件设置下，购房门槛确实不高，但优质项目也绝不是外地人随手可得。

合肥摇号热的楼盘不一定有价值，但最有价值的楼盘一定都要摇号。

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合肥的极致限价

摇号大家并不陌生，杭州、深圳、上海、西安、苏州、成都都有摇号，摇号的基础更多是新房二手房的倒挂（差价）造成的利益驱动，这也是合肥本地人购房的一条主线逻辑。

但合肥更特殊。先来看一张手动的合肥房价地图。

外地人看完一定会纳闷？合肥怎么都是2万+的楼盘？找一个1万的很难，找一个3万+的也很难。

一个新一线城市、长三角重点城市，竟然没有3万+新房？这个事情怎么想就怎么不合理!要知道就连备受吐槽的郑州，北龙湖也大把的4万+、5万+的房子。

另外不说三县，合肥市内最便宜的新房和最贵的新房也不过1万+的差价，这件事情更是严重不合理！

这是我们理解合肥的第一个关键逻辑：

如此扁平的全城限价，一定有些区域、板块被低估、一定有些区域、板块被高估。这样就直接给出了合肥的买房主线：

① 找倒挂，收益驱动；

② 找被低估的区域、板块等风来；

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合肥的可怕操盘

前文说了合肥是一个“非标”市场，其可怕在于政府操盘。① 全程扁平化限价；② [刚需、人才、职住平衡、普通] 构建的摇号制度

③ 控地！合肥的控地特点一是数量少。举一个生动的例子，目前合肥的在售楼盘全部加在一起应该不超过百套。

△武汉区域楼市地图

上图是我在武汉调研的时候截的一张楼市地图，如果屏幕前的你是合肥本地人估计就震惊了，合肥什么时候看房在一个区域看过如此密密麻麻的楼盘？

在合肥最疯狂的时候经常一个板块就是0、1、2个楼盘，即便现在一个小板块也很少超过5个楼盘。

同比大武汉，所有的区域加起来差不多近千个楼盘，这种差距大家可以感受一下。

因为控地的原因、市场供应偏少，楼市自然常态化火热，这是合肥市场最重要的基本面，没有之一。这里插一句，全国关于控地的反面案例就是天津、郑州、武汉、重庆等。

合肥的控地特点二[驱狼吞虎]

△合肥2035规划

上图是合肥2035规划，光看上图可能对合肥框架之大没有一个直观的感受。

△合肥2035规划

再来看这张图。

① 合肥老城也就是合肥一二环；② 天鹅湖、政务区、现在合肥的王冠；③ 骆岗中央公园 未来整个大合肥的中心，现在全是空白；④ 滨湖新区、省府；⑤ 高新区最西、运河新城；⑥ 北部中心；⑦ 少荃湖；⑧ 东部新中心；合肥的问题是以前的老合肥城市框架太小，而现在的新合肥城市框架又过大。

最早的老合肥就在①的位置，现在[王者]政务区在②的位置，现在再次俯瞰这张图是不是震惊于城市框架之大？

合肥最成功的毫无疑问是往城市最南端拉伸到的滨河新区/省府的框架。

△天鹅湖→省府

上图123三个数字连接线是合肥的绕城高速，起点政务区天鹅湖到终点滨湖新区最南端省府差不多近20公里。

一个简单数学题πr²，r+20公里，面积扩大多少？

但滨湖新区因1.0、2.0、3.0、4.0、5.0的发展、概念加持、省府、自然资源、环境、宜居属性、圈层文化，再加炒作，硬是把价值立住了。

再来看合肥往西的尽头-高新区*运河新城。

△天鹅湖→蜀西湖→运河新城起点政务区天鹅湖到高新区核心蜀西湖差不多15公里，到高新区最西端运河新城差不多23公里。高新区的市场就非常符合[驱狼吞虎]这四个字。

目前高新区蜀西湖主流项目就三个，龙湖光年（2.3万）、伟星玖峯汇（2.6万）、信达高速时代星河（2.3万）。

从蜀西湖最西边的信达高速时代星河算起，向西直线5.3公里以外才是运河新城（小庙）。

这中间5.3公里是什么？看上图↑↑

△运河新城概念规划

运河新城（小庙）是什么？看上图↑↑

当下运河新城核心[心湖]是什么样子？看上图↑↑

就是这样的运河新城，2020-2021全款抢房。你可以想象上层如何通过[控地]，驱狼吞虎把大把资金沉在这里。

△运河新城现状

现在的运河新城站岗了一堆开发商、一堆购房者，但对于高新区的刚需来说同样很无奈，一旦你出不到2万的价格，只能把钱扔在这里，只能把房买在这里。可是你再升一个维度去思考问题，如果运河新城都被强行催熟了，那么这中间的5.3公里是不是寸土寸金？

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合肥的造城思路

现在我们回头再来看这张图↓↓

这张图你就可以充分感受到合肥的造城思路和城市操盘者的雄心壮志。虽然我们一直讲城市、讲产业发展，但是你如果懂经济就会意识到土地财政对于城市发展的重要性。所以我们大可畅想：

① 如果城市最南端的滨湖新区、省府都能发展成熟，站在价值高地，那么包河区、经开区是不是都是遍地黄金？

② 如果城市最西端的运河新城，都能发展成熟，站在价值高地，那么高新区、蜀山区、肥西是不是遍地黄金?

③ 如果城市最北端的北部片区中心，都能发展成熟，站在价值高地，那么庐阳、新站、新桥是不是遍地黄金？

④ 如果城市最东端的东部新中心，都能发展成熟，站在价值高地，那么瑶海、肥东是不是遍地是黄金？

⑤ 如果以上都能发展成熟，那么未来整个大合肥的中心骆岗中央公园是不是寸土寸金？

△合肥地铁

此刻我们再放一张合肥地铁图，对照之下细细品味，你会发现合肥的交通触点早已经铺好，剧本也早已经写好。

在合肥调研完毕，我最大的感想就是：每个人都只是合肥楼市棋盘上的工具人。① 对于开发商来说，地不是你想拿就能拿，赚不赚钱拿地那一刻就已经知道；

② 对于营销人员来说，房子好不好卖，拿地那一刻就已经知道；

③ 对于24K纯刚需很难，你只能在圈定好的地方买房；

④ 对于改善换房也很难，想买的房子能不能买到由不得你；

⑤ 对于顶壕也很难，3万天花板之下，再多的钱也买不到真正的[产品]型豪宅；

⑥ 但对于所有人又是幸福的，仅以房产资产维度，合肥模式之下大家的资产又能无脑跑赢全国绝大多数城市；

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合肥的楼市分析

OK，讲讲更落地的合肥楼市分析。

前边我们其实铺垫了合肥买房的底层逻辑：

① 找倒挂，收益驱动；

② 极度扁平化限价之下，一定有区域、板块被高估、一定有区域、板块被低估、找被低估的区域、板块等风来；

对于①随着合肥限价的逐年拔高，不看未来只看当下的话，单纯的倒挂收益正在急速减少，目前的YYDS只剩龙湖光年。

所以我们更应该想一想合肥的2030年在哪里？

但这个问题在合肥尤其没有争议，我们不需要讲产业、讲发展、讲经济等等等等，京东方、新桥产业园等等全都没用，[政高滨]已经成为合肥人绝对且不可撼动的共识！

① 政务区是合肥绝对的核心，当下100%价格价值双高地；② 省府向南、金融向南、居住向南，指向滨湖新区③ 科创向西、高新向西、就业向西，指向高新区

所以面向未来粗暴的价值排序也非常简单：

第一档：政务区 、学区房

第二档：滨湖新区（环湖CBD、省府北）高新区（蜀西湖）

第三档：包河区（政务东、淝河）、经开区（明珠广场）

第四档：蜀山区、庐阳区

第五档：瑶海区、新站区

第六档 三县

备注：分档略显粗暴，具体问题具体分析

至于学区房，是每个城市都有的特殊分类，合肥也不例外，对于合肥也非常简单，就是把4.6新政当中学区房的二次限购区域依次排开即可。

庐阳区南门小学学区、红星路小学学区、六安路小学、南门路小学森林城校区学区、六安路小学中铁国际城校区学区、42中学区、45中六安路校区学区、45中橡树湾校区学区；蜀山区西园新村小学北校学区、安居苑小学学区、稻香村小学学区、50中西校学区；经开区168玫瑰园初中部学区、168玫瑰园南校区初中部学区；包河区48中学区、屯溪路小学学区；瑶海区38中学区、和平小学学区

但随着教育改革如教师轮岗、教育集团化、多校划片（可能）等等不断执行，未来如何谁也无法判断。

只不过学区房的现在是庐阳区和政务区，未来我们可以期待的是滨湖新区和高新区（生源优势）。

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关于合肥的购房建议

站在2023年3月初，有一些项目推荐（有时效性）

以下仅限地缘自住推荐：

① 政务区、无房 ，学区房 看家庭情况在于二手房；

② 滨湖新区 高速尚宸院、阳光城檀悦（开发商有问题）；

③ 高新区 龙湖光年、信达时代星河；

④ 政务东 蓝城滨河湾 、招商臻悦；

⑤ 淝河 万科朗拾、保利和光熙悦

⑥ 明珠广场 皖投云启锦上、锦悦（学校优势）

⑦ 瑶海 置地中心以上仅供参考合肥投资推荐：龙湖光年、高速尚宸院、阳光城檀悦（如果能交房）。

1、投资是一个沉重的话题，要负责任；

2、如果全合肥只选一个100%赚钱的项目就是龙湖光年，这是一个外地人看了都眼馋的项目。一方面有现成的倒挂、另一方面高新区租金不低，租售比很高，足以长持，最后龙湖的产品也有竞争优势；

3、关于滨湖新区、关于省府板块;

△省府整个滨湖新区的发展、楼市理解足以写成一篇文章。以省府板块为例，其环境宜居属性、圈层和相对的倒挂，构建成了核心的购买逻辑。也吸引了安徽非常多的人来此购房，但有一个核心问题，供地太多，房子太多。省府西、省府中轴尚且OK，省府东除了安置房、城市界面、空地很多等问题，地理位置过于偏东，与滨河2.0、3.0产业聚集区距离更远。所以未来几年买房选择省府东、不如回头选择3.0环湖CBD。虽然环湖CBD正在经历挫败，但是滨湖新区对企业的吸引力还是有的，政务区的企业也在转移，最重要的是从全国层面来看城市真正的CBD核心房价没有垮的。

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从全国看合肥

终于回到最初的问题:① 站在全国俯瞰这座城市，基本面如何？楼市价值如何？适不适合资产配置？

② 对于本地人如何购房？适不适合长持？同样放在全国视野，有没有更好的解决方案。

答案也很简单粗暴：

1、在2万+的价格预算上，合肥几乎是全国最好的城市，当然这更得益于政府的扁平限价。

其他一些城市部分项目想要赚钱也要摇号，既然如此就不如在合肥摇好了，合肥还有主场优势。2、只是鸡蛋不能扔在一个篮子，合肥之外也要资产分散配置；3、对于全国其他城市，如果只能出到2万的预算，合肥也非常适合资产配置。但要接受一个残酷事实摇号问题，[爱而摇不得]是常态。4、另外，不要在合肥再幻想暴击。下一轮周期，别的城市大盘涨30%，合肥大盘涨50%，美滋滋就行了。

5、最后，成也限价，败也限价。限价是一道心里枷锁，虽然合肥已经逐渐提高限价，但是枷锁还在，买入的时候沾了枷锁的光，卖出的时候也要受枷锁影响。这也是为什么对滨湖新区省府东不那么看好的原因，只要一直有限价新房，二手房的价格永远会被锚定，一定程度上还不如土地、项目稀缺的政务、政务东。

你享受着限价等人接盘，别人也可以享受限价不接你的盘。

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合肥未来楼市的一些预测

首先对合肥，无论是基本面、经济、还是产业构成，未来都非常看好。放在全国也没什么争议。

但还是文初的逻辑，合肥放在全国太特殊了，控地逻辑大于一切。

△数据来源于克而瑞

合肥近几年的市场行情和供地有着最直接的关系。△数据来源于克而瑞

各区的市场情况、热度同样和各区的现库存和供应息息相关。

△数据来源于克而瑞

只是2022年更特殊一点，受疫情影响，经济问题、信心问题反应到房地产市场更加明显。

△数据来源于克而瑞

按照目前的市场走势，如果2023年控地更加克制，合肥有望在下半年进入2020年初[预行情]阶段。合肥的行情演变符合大部分限价城市行情的步骤：

①新房热度快速提升，抢房② 情绪传染、恐慌焦虑③ 辐射到二手房④ 无房可买，转入二手房，形成涨价事实⑤ 二手房明显涨价⑥ 套现出场之所以说这些是上一轮很多买房者没有抓住⑥这个阶段，又被套回去了。

当然一切还要取决于土地情况，以及未来2年的经济复苏情况。

时来天地皆用力，去势英雄不自由，这就是合肥楼市。

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