头部国企做产业园区，真的是降维打击 全球观察

这两年，产业园区行业也出现了明显的分化行情。国资企业崛起，好园区遍地开花；而民营企业在各种压力之下，主旋律都是走轻资产转型的路。

在这个行情下，不少民企园区人对国资园区很是羡慕，觉得国央企和城投做园区，政策好、资源好、融资无压力，简直占尽天时地利。

然而事实真的如此吗？国资企业做园区，真的畅通无阻？其实未必！实际上民企与国资在园区赛道里，各有各的优势和烦恼。今天明源君就来梳理一下，国资企业和民营企业做产业园区，有哪些不同？

(资料图片仅供参考)

国企做重资产优势大、资源强

民企做轻资产敢创新、专业强

当下越来越多民企在园区赛道转型轻资产，是有充分的时代原因的。当下的政策监管背景、融资环境，对民企做重资产业务，确实不太友好。

首先是地不好拿了。过去民企做产业勾地门槛不高，进入园区赛道相对比较容易。但现在发达城市对于产业用地的出让，控制得越来越严格，各式附加条件大幅提高了民营企业的拿地难度。

其次是民企的融资环境尚在缓慢改善的过程当中，仅从当下来看，园区重资产的沉淀对于民企，仍然不是好的战略选择，风险还是很高的。

第三，民企在产业资源整合与关键人资源撬动方面，肯定比不了国资企业。这也是国有与民营园区在招商运营阶段，最难以弥合的差距。

然而上述三个方面，正好都是国资企业的优势。国央企和城投等，有着远超民企的产业资源导入能力，融资渠道也通畅得多，所以这两年来园区重资产领域，国央企的崛起也是意料之中。

不过民企并不会因此完全失去生存与发展的空间，在轻资产服务领域，民营企业的优势是十分显著的。

比如在园区的前期定位与招商引资方面，一些早期布局园区行业的民企，作为服务方有明显的专业与经验优势，而且它们也愿意在团队搭建上投入成本。

另一方面，民企能以更加市场化的激励制度，去招揽优秀的研究与招商人才，这些是许多政府园区平台给不到的。

又比如在园区服务方面，国资园区的服务体系大多是基础性的、标准化的，只能满足企业的普适性的需求。亮点不多、很难变通，基本是只要有就可以了。

尤其是一些城投公司，他们可能十分擅长基建与一级土地开发，但在产业招商与运营板块上，经验匮乏。

但民企完全不同，其市场化服务意识较强，更愿意深入产业链研究，力争为企业提供更加个性化、定制化、赋能化的服务内容，这在争取客户满意度与粘性上，有很大优势。

基于国资与民企各自优势的不同，园区行业正在形成的某种轻重分工与合作趋势，也许能够让双方都更好地发挥各自的长处，不失为一件好事。

国资做园区战略定力更强

民企基于市场变化，战略时常摇摆

国资企业做园区，通常战略定力都非常强，因为它们布局某项业务的最终目标，与民企可能就是完全不同的。

国资企业做园区除了争取盈利之外，通常还要肩负起地区经济发展、产业发展、强链补链的任务。而民营企业则并不需要考虑这些，主要考虑如何创造更多的利润就好。

基于这个业务目标的本质差异，不同企业展现出来的战略定力自然不一样。

比如国资企业做园区，尤其是城投公司、管委会等，受限于所属地区，通常只会走区域深耕的发展路线。

这样的限制有好有坏。好处是区域深耕、坚持本土作战，能够最大化地发挥企业的本土信息优势、政策对接与落地优势。同时，深耕本土的国资企业，也更能与本地金融机构形成极强的互信关系。

在这样的背景下，许多地方国企都显现出极强的战略定力，不会轻易调整项目布局或者园区定位，会坚持将项目的产业生态做成。

而民企则未必，如果一个项目的发展潜力不足，或是某个产业定位不好做，继续做下去风险不可控，那完全没有必要死磕，随时都可以选择退出。与国资企业相比，民企在战略上会更摇摆、犹疑。

然而国企深耕路线的局限性在于，它对企业的难关攻坚能力要求很高，毕竟不是所有本土项目的条件都是优越的，也不是所有地方政府的产业导向，都是完全正确的。

许多城市在打造新区的过程中，都会要求国央企身先士卒进入，扮演好开荒者的角色，成为新区的“时间合伙人”。又或者会要求国资园区做好本土强链补链工作，坚持守好某一个细分产业领域来做招商。

但这个新区孵化、强链补链的过程，是十分艰难的，对企业的定向招商、园区运营和融资能力，都是巨大的挑战。

如果遇到条件不理想的园区项目，或者接到了产业领域很窄的招商任务，国企即使知道是难题，也必须去啃下来。

而民营企业则不一样，它可以在全国择优布局，根据市场实际的需求来做定位和招商，一些实力较强的企业还有选地、选项目的余裕，这是国资园区不太具备的条件。

国企做园区是任务导向

民企做园区是市场导向

然而，虽然国资企业看上去战略定力比较强，但实际上国资园区和民营园区的发展导向，是存在本质区别的。

国资企业和许多城投公司做园区，是有很强的任务导向的。上层下达的任务没完成，肯定不能轻易改变战略。

但民营企业是绝对以市场为导向的，目标是更高的经营利润，如果战略布局不能创造盈利，当然要及时调整。

这个本质上的区别，使得国资和民间资本做园区时，呈现出许多截然不同的表现。

比如对于物业自持的态度，民营园区必然需要销售部分物业，来进行现金回流，而且还要争取更高的溢价，创造额外利润。而完全自持的园区，对于一般民企来说压力很大。

但国企则不然，它们对于园区物业自持的态度比较积极，对利润要求没有那么高，成本打平后还有微利，那就可以做。

又比如在招商方面，有国资背景的园区，企业资源的链接与整合能力较强，很重视重大项目、龙头企业的招引，比较倾向于采用产业链招商、链主招商等模式。

而民企则更重视快速达成更高的入驻率，但对龙头企业谈判难度比较大，招商的工作量也比较大。

这么说来似乎民营企业做招商很没有优势，其实也不一定。

国资企业虽然能够接触到更多大项目、大公司，但是这些谈判对象的议价能力通常是很强的。龙头企业会认为，你这个地方不给我好的条件，我换一个城市继续谈就好了。

面对领军企业，园区在招商上的被动地位，其实国资和民营园区差不太多。只是国资园区在价格上让利空间更大，甚至愿意亏本引进龙头企业，只为强链补链、发展产业。

再比如，在园区开发阶段的成本控制上，国资企业无法控制得像民营园区一样极致。

一是在招采上的合规要求极其严格，二是对于建筑安全与质量的标准也很高。而且还可能需要在设计上满足当地政府的一些特殊要求，导致成本又有额外的增加。

但民营园区做开发，完全是市场需求导向的，招采、设计、规划等环节都非常灵活，可以将成本控制得更加合理。

从这些例子中我们可以发现，虽然国资企业做园区，能够占据一些信息、资源、价格优势，但任务导向的本质，使得这些国有园区大多没有清晰的盈利路径。

过于大方的投入和让利，结果就是营收不理想，使园区企业在财务上会长期承受很大的压力。

国企重视合规，民企更加灵活

保持合规性对于所有国资企业的任何业务来说，都是最重要的一件事。然而在遵循合规性要求的同时，国资企业做园区会失去许多的灵活性，不如民企做园区一样，能够有很多创新和探索的空间。

比如做产业投资，国企的灵活性就远远不如民企。因为国资企业一直比较缺乏投资上的容错机制，决策上的审批效率也不够高，很难像民企一样多路径地去探索创新的产投模式。

国资企业在投资上一旦出错、酿成风险，那很可能就是会导致国有资产流失的大问题。过去国企投资失败，导致投资负责人、企业高管受到严厉处罚的案例，也是有的。

在这样的机制之下，国资园区的产投体系，不可能像民企那样具有弹性和活力。

另外一方面，当前国企、城投公司的激励体系也不够完善，对于园区操盘团队，很难给到和民企一样高的待遇和丰厚的激励。

然而这个短板又和国资园区喜欢“招龙头”的特征之间，产生了矛盾。和重大项目、龙头企业的谈判，是极为耗时间的，谈判超过一年才落地的情况都很常见。

在缺少足够的激励和健全的考核机制的情况下，招商人才很难撑到最后，又或者他们会转而去追逐短期目标，放弃跟进、落地优质项目的机会。

结 语

综合看下来，国资企业做园区优势不少，确实值得同行羡慕。但优势的反面是限制，民营园区灵活的机制、创新的空间，和完全市场化的人才管理机制，也是国资企业短时间内难以学会的。

其实明源君认为，谁也没必要羡慕谁。国资与民间资本都各自发挥好自己的优势，积极合作、优势互补，才是可持续的道路。

实际上许多国企在与民企的合作上，态度还是很积极的。一些国有园区借鉴了“PPP”的思路，与民企合作进行园区投资。

刚开始国企占大股，待园区逐渐实现盈利之后，这些国企会逐步退出、仅占小股，让民企合作伙伴有更广阔的发挥空间，让专业的人干专业的事。

这两年，产业园区赛道也逐渐进入了深水区。在新的分工形势下，硬要拿自己的短板与别人的长处去拼，显然是不现实也不理智的。

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